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■數據顯示，內地去年城鎮地區住房空置率為22.4%，處於危險水平。圖為內地建築地盤 。 資料圖片
時富金融策略師 黎智凱
中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授公佈，2013年我國城鎮地區住房空置率為22.4%。據此推算，城鎮地區空置住房約4,898萬套，大概佔用了4.2萬億元(人民幣，下同)的住房貸款額。在筆者看來，大量的空置住房，給中國內地社會經濟資源造成了巨大浪費，嚴重降低了金融市場效率。
空置房是房地產市場上的專用名詞，嚴格概念上是指房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。空置率是指某一時刻空置房屋面積佔房屋總面積的比率。有數據顯示，2000年至今，美國的空置率介於1%至3%。香港地區的住房空置率低於5%。歐盟在2004年的住房空置調查顯示各國平均空置率為9.5%。日本2008年的空置率為13.1%。中國內地住房空置率明顯高於其它國家和地區。
空置率高企處危險區域
按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%-20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。筆者認為，房價下行趨勢已定，中國內地房子「錯配」現象極其嚴重，要積極改善當下這種越降越買不起房的現象。
價格越降越買不起房子
當下，不少樓盤打出降價的優惠，很多實際上並沒有優惠。舉例說明，一個60平方的房子，公攤面積20平方，沒降價之前，房子總面積60平方，降價之後，公攤面積計入總面積，總面積80平方。房價單位面積是下降，但是房價總價實際是增加的。再看看信貸利率，總價200萬，首付30%，貸款140萬的話，從之前的8.5折到目前的基準上浮，30年貸款期月供也將從之前的8,008元/月，上升到基準上浮5%的9,199元/月。30年增加的利息高達44萬，相當於房價的21%。公攤面積算入房價當中、銀行信貸利率沒有優惠或者上浮，對於購房者來說，購房成本是進一步加大。這也是為什麼內地房價越降越買不起房子的怪現象。
日前，銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，要繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求。筆者認為，中國內地貧富兩極分化本來就極其嚴重，目前首要解決的是首套剛需房的問題，盡量讓更多的人買得起房，從而可以有效的減少空置率發生。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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