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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今年年初起，內地樓市持續不景氣，幾乎所有內房公司於三個季度後銷售總額都未達標，更有些連全年六成銷售額還未完成。作為百業之母的房地產業，持續的低成交量也深遠地影響其他相關的行為，大大增加整體經濟下行的風險。
有見樓市成交低迷，各地紛紛推出穩定房地產業措施。現時，僅餘北京、上海、廣州、深圳和三亞市仍未鬆開限購行政指令，不過限購令的撤銷並未能令當地樓市止跌。
金九失色，加保銀十！國家及地方於末季頭加碼推出第二輪救市措施，包括放鬆房貸、財政支持用家入市及加碼鬆綁限購。當中，最重要的要數算「銀十」來臨前一天人民銀行及中國銀監聯合發布房貸新政，首套房最低首期三成，最低貸款利率低至七成，同時若首套房貸款額完全清繳後，家庭購買第二套普通商品住房時，可享受首套房貸款優惠。今次文件中，在已取消或未實施限購令的城市，對擁有二套及以上住房並已清還房貸的家庭，銀行可因應借款人財務能力、信用狀況等具體確定首付比例和利率水平，並根據當地城鎮化發展規劃，向符合條件的非本地居民發放住房貸款。這等於完全放開對第三套房及非本地居民的限購和對二套房的限貸。內房被打壓的時代告終了！
房貸新政提振 樓市氣氛改善
雖然中央通告後地方的四大商業銀行的具體實施辦法仍有待落實出台，但是黃金周的樓市氣氛已明顯改善，各大主要城市包括北上廣深地區的新開樓盤的參觀人龍再現。為了追回還未達標的銷售額，開發商增加開盤項目數目，並提供較多優惠措施，實行「以量取價」營銷策略，令「沉寂」多時的各地樓市加添不少生氣。
縱然「銀十」開始前，中央政府替內地樓市打下支強心針，但是今年國慶黃金周的銷售情形仍是最近五年最差勁的。以廣州市為例，2010年至2014年的5年間，今年國慶假期網簽量跌至五年來最低的468套56,980平方米交易成績，而且銷售總額只有68億元，均價達11,923元/平方米。綜合近五年黃金周交易走勢，成交量呈基本向下趨勢，2010年達22萬平方米，去年約8.2萬平方米，今年只有5.7萬平方米，同比跌37.9%。在均價走勢上，2010年達1.2萬元/平方米，後來一直徘徊在萬元/平方米左右，今年則反彈回1.19萬/平方米，同比漲幅達28.1%。但是如果減除五年的通脹因素，其實「實質」均價還未回到五年前水平。
需求仍大 北上廣深後市看好
如果將限購令撤銷與房貸政策放鬆相比，後者的影響較具體和深遠且房貸放鬆則要看具體借貸條件。根據新政，被確定為首套房後，貸款利率可以低至七折！但是從現今各大主要商業銀行資金來源成本去考量，則房貸利率再次一步回歸至七折的可能性幾乎是零，盈虧的平衡點應是八折至九折，可以預計銀行的主流房貸利率是八五折吧！
既然房貸利率下調的空間不大，在今年末季開發商追回售樓指標採用手段必然是降價求售，尤其庫存量高企的城市中，她們只有大幅削價才可以「去貨」。相對而言，北上廣深四大一線城市，因為長期受中央和地方政府密切監察，供應量處於合理水平，剛性需求較有保證，後市價量穩定是可以預見的。但是經濟還未太發達內陸省份的第二三線城市則是高危區，縱然限購令已經完全放開和房貸政策較為寬鬆，只會令其房價跌幅減少及成交量放大，全面回到正常水平還要等待幾年時間。
放鬆適度 支撐樓市健康發展
房貸新政未能惠及黃金周銷情，是可以理解的！房貸放鬆的效應會陸續在今年末季至明年首季於市場體現，但是不可能一下子將房市回復至正常水平。內地樓市已經度過了二個「黃金十年」，可以負擔起購買人士的剛性房屋需求已基本上被滿足了，金融機構房貸利率不可能短期回復到較低水平，房市成交量難衝上歷史高位。面對高庫存量，內地樓市風險不低，但是中央/地方政府不願意看見樓價大幅回落，她們只會適度放鬆各種房屋政策去支撐其健康發展。
末季內地樓市會呈現價量平穩局面，但以北上廣深房市較為樂觀，二三線城市房屋投資則小心為上。中國正朝向全球最大經濟體方向邁進，房地產市場持續發展是可以預見的，短期的動盪局面是可以承受的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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