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比富達證券（香港）市場策略研究部高級經理 何天仲
自上年「330新政」實施以來，內地樓市開始回暖，雖然三四線城市樓市依舊低迷，但一線城市已出現量價齊升現象，增長勢頭良好。
不過，內地樓市仍然面臨挑戰，其中三四線房地產行業庫存高企，短期內難有改善；一線城市雖去化周期降低，但不斷攀升的樓價亦在不斷壓縮需求。對於樓市，中央希望能夠繼續發揮其對經濟增長的貢獻作用，但同時也需要降庫存，減低風險。政策上，一線城市限購鬆綁機會較低，但下調按揭息率及稅費等刺激措施有望年內出台，投資者值得留意。
雖然上年內地地產開發投資增速已大幅放緩，但累計庫存仍然非常高，去化壓力大。據統計局數據，2015年，全國房地產開發企業住宅施工面積為51.16億平方米，同比微降0.7%。住宅新開工面積10.66億平方米，同比下降14.6%，竣工面積7.38億平方米，按年下降8.8%，仍將有大量新建住宅有待進入市場。銷售方面，2015年，住宅銷售面積雖達到11.24億平方米，累計增長6.9%，但待售面積增加1,155萬平方米，庫存仍在上升，去庫存壓力持續增大。
雖然庫存高企，但一線城市樓市情況明顯優於其他城市，更具投資機會。自「330新政」後，一線城市樓市出現一波上漲行情，其中深圳表現最為突出。2015年深圳新建商品住宅價格同比大漲 47.5%，新建商品住宅面積同比上漲65.21%，至665.89萬平方米。截至上年11月底，深圳新房存量為 411 萬平方米，去化周期6.9個月，雖較8月底的5.6個月有所回升，但仍遠低於全國5.7年的平均水平。
樓市的火爆亦帶動了開發商拿地的熱情，去年12月25日，深圳拍出了全國樓面價最貴的單價地王，創下近8萬元（人民幣，下同）每平米的全國最高記錄。地王背後是不斷上升的拿地成本，據統計，2015年，內地一線城市土地成交均價同比大漲85%至1.38萬元每平米，拿地價格上升不單止擠壓了開發商的利潤空間，也提升了新購房者的購房門檻，增加去庫存難度。
三四線樓市需求弱挑戰仍大
筆者認為，去庫存無疑是內地樓市今年的主旋律，但當前內地樓市分化嚴重，上年一線城市樓市雖出現量價齊升景象，但持續性面臨挑戰。而三四線樓市需求疲弱，去庫存難度高、進展慢，雖然中央已頒佈一系列政策來提振需求，並呼籲開發商降價走量，但進展緩慢，預計政策加碼機會大。策略上，業務集中於一線城市的地產商繼續跑出的機會較大，值得關注。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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