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香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
發展局公佈元朗南最新建議發展大綱圖，展開第三階段公開諮詢。新規劃屬於元朗新市鎮的擴展部分，佔地223公頃，其中183公頃為發展用地，擬議規劃包括3個住宅區，包括接近元朗新市鎮的高密度「都會生活區」；毗鄰大欖郊野公園的中密度「樂活生活區」；及位於唐人新村內的低密度「花園城區」，兼且附近將發展田園地帶。預計提供1.65萬個公營房屋單位及1.12萬個私人住宅，首批居民將於2026年遷入，日後新區內總人口達8.5萬。
今屆特區政府決心處理房屋問題，是政策中重中之重，作為中長線增加土地供應策略的一部分，今次發展元朗南棕地亦是充分利用現有土地資源的典型例子。受影響的土地屬於元朗大平原一部分，香港開埠初期，直至上世紀五、六十年代，一直是種植農作物的良田，對老一輩香港人來說，「元朗絲苗」這個品牌至今天仍是津津樂道。
後來港府發展新市鎮，兼且傳統農業式微，自七、八十年代開始，香港工商業發展吸納人才，年輕一代棄務農轉投工商業，於是農田逐漸被荒廢，代之而起的，是當年持續至近年漸次遷入的露天貯物場、貨櫃場、倉庫、鄉郊工業甚至坭頭車停車場等，即是現統稱為「棕地」使用用途，包圍及夾雜在原有村落及尚存的部分荒廢農地之間。今次發展棕地，亦是藉此理順該等不規則雜亂無章的土地使用狀態。
總人口目標建議增至15萬
筆者看過新規劃方案，在支持政府開發土地作建屋及提供就業崗位的大原則之下，有幾點意見提出讓當局參考。首先，總人口及建屋目標會否定得太低？元朗新市鎮是新界西北的重鎮，各項基建成熟完備，西鐵加上其他公路網絡，交通四通八達，今次涉及大規模收地，加上其他基建開支，由生地變熟地估計費用不菲，若果只容納8.5萬人口，建屋只得2.77萬間，當中公營單位只得1.65萬個，花十年經過重重步驟涉及大量徵地、遷涉居民及重置現有業者，所提供單位不夠長策會公屋一年的建屋目標是否太少？ 是否符合成本效益？
筆者大膽建議，應提升目標人口至15萬，建屋目標亦比原定提升一倍，具體規劃把高密度住宅尤其靠近元朗市區周邊地帶可定地積比率6.5倍，中密度區定為3.5倍至5倍，低密度區定為2倍，唐人新村門廊位置定為5倍。採用較高地積比率有助於攤薄土地開發成本而在同一成本基數下，提高土地利用效益。
元朗南的「棕地」有別於外國的廢置土地，上述露天非農業用途其實相當部分有其經濟貢獻，比如貨櫃堆場是物流業一部分，露天倉貯是建築工程界的後勤，泥頭車停泊處是香港基建工程車輛的支援點，這些用途在徵收土地過程中都要重置。雖然現擬議規劃在唐人新村北面預留了12公頃的「就業帶」，集中安置現時佔用棕地的倉庫及工場。但據筆者了解，業界憂慮這些預留地是否能夠安置每一個受影響的行業，筆者建議盡速研究邊境禁區數年前禁區後撤了的部分地方，是否可作重置棕地用途，這個備用方案亦適用於重置洪水橋新發展區受影響的棕地使用者。
至於保留唐人新村南部的常耕農地及樹林為田園地帶、活化元朗明渠及在明渠兩旁植樹，使成為公眾步行區、公庵路的具發展潛力區以南闢新河道等建議，都是好的建議，相信會受到居民支持。
當然對新發展區內受影響的持份者包括業權人、居民、佔用者、商戶及廠戶，能夠及早交代賠償及安置辦法，是否搬村？ 如是，搬遷安排怎樣？及對受影響棕地業界諮詢，了解其重置他遷的需要，然後作出適切其具體情況的安排，料可減輕這些人士的憂慮，甚至有助於緩解反對的聲音。理解部分棕地使用者不明了當局擬議中的多層式工廈的設計，怎可容納其需要高立體空間的操作，另外亦擔心租金負擔不來等問題，這些細節有待當局去進一步了解和找出解決辦法。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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