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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中國經濟表現在今年首二個月不太理想，但三月份情況明顯地改善不少。首季度中國GDP同比錄得6.7%增長，雖比去年末季輕微下跌0.1%，但仍遠高於官方的6.5%下限，這說明三月份中國經濟出現了明顯的反彈勢頭。
中國經濟的「三駕馬車」中，首季無疑是投資「獨領風騷」。全國固定資產投資達8.58萬億元，按年增長10.7%；其中尤以國資企業投資和基建投資最為顯著，分別急升22.3%及19.6%，都比去年提升11.4%及2.4%。這說明政府正面發揮經濟提振的積極意義，但也同政府銳意推動經濟市場化改革有一點「背道而馳」。可以理解為政府採行「權宜之計」，以穩定整體經濟大局為先。
固定投資中最突出的是房地產投資增速大幅回升。國家統計局數據顯示，樓市回暖帶動首季全國房地產開發投資按年急升6.2%，其中尤以3月按年增長9.7%，增速較首2月的3%高出達6.7%，更比上年全年1%高出5.2%，基本上暫時扭轉去年房地產投資零增長的不良勢頭。
投資增速加快恐催生泡沫
為了穩增長，今年以來內地再次全面刺激樓市，第一季全國商品房無論在銷售面積、金額及新開工都錄得理想增幅，分別是33.1%、54.1%和19.2%，尤以金額升幅大大高於面積，說明樓價有平均急升的情況。樓市銷售回暖帶動下，房地產投資增速加快，成為內地經濟可以在3月內企穩的關鍵因素，但是也恐催生樓市泡沫，對未來經濟持續發展不盡是好事。
如上次樓價全面上升一樣，今次領跑者是一線及供求平衡的二線樓市，尤其是深圳和上海。
國家統計局於4月18日公佈的70個大中城市新建商品房樓價指數顯示，3月份一線城市樓價升幅已經擴大至3.6%，其中，上海和深圳樓價按月和按年都大漲4.3%和3.7%及30.5%和62.5%，埋下樓市泡沫的潛在危機。熱門二線城市如南京、廈門、杭州、合肥都按年上升超過10%，3月份內廈門及合肥樓價按月更分別上漲5.4%和4.6%，漲價超過一線城市。
全國兩會閉幕後，地方領導陸續回去積極處理樓價急升的問題，上海及深圳於3月下旬立即推出調控政策為樓市降溫，該兩個城市的交易量和樓價升幅都大為收窄，進入「買賣兩閒」的膠着局面。發展商資金轉戰「庫存量」正常的二線城市，蘇州、南京和廈門等地最新賣地已錄得極好價錢，這說明資金選擇流入相對地成熟的二線城市。這些城市的共通點是位於一線城市周圍，且本身經濟發達成熟，市民剛需強橫，大多都看好未來樓價會持續上升。不過，不難預測上半年這些上升急促的二線城市政府會加大樓市調控措施，期望可以減低泡沫風險。縱然如此，資金流向一線城市及「存庫量」正常的二線城市的勢頭已基本上確立，地方政府只能用調控政策加以制約。
三四線城市庫存仍嚴重
反觀，三四線城市庫存依然嚴重，去存庫效果並不明確，現有存庫仍要賣30月以上，將是中央和所屬地方政府需要「持久地」扶助的。中央及地方政府必將密集式調研，因城施策，陸續推行「去存庫」措施。短期內嚴禁土地入市，減少未來房屋供應數，長期要協助當地經濟發展，利用政策吸引產業進駐，積極創造崗位去扭轉人口淨流出的情形。
一些省市已推行戶籍制度改革，並扶助農民進城居住購物業，但是農民是否可以負擔城市樓價還是未知之數。位於經濟發達的三四線城市則採用改變存庫房用途的方法，例如將部分轉化為養老房或保障房，看來會收到較即時的成效，也為未能置業及老年人口解決部分生活難題。
滬深樓價進入全面上升
展望今年，在其他二駕馬車即出口、消費仍未健康回升之前，中央和地方政府只有使用房地產投資去穩定經濟增長，但當樓價升後會以即時調控措施加以抑制，可見「一放一收」房地產政策會在一線和二線城市循環應用。
這些城市會屢見短期「小陽春」，整體上是穩步上升，其中尤其是深圳及上海，已經確立南北二大商業城市位置。深圳市是得力於前海開發及高度集中的新興產業和金融/服務行業，上海六月中旬迪士尼樂園拉動效果持續發力，令到上海真正成為旅遊、休閒、商貿中心城市，可以肯定上海、深圳樓市剛需不變，投資資金持續進駐，樓價進入全面上升勢頭。
資金流向是最優良的投資「老師」，三四線城市仍然是投資「黑洞」，起碼花上五年以上才可促使產業再返入和人口淨流入，那時三四線城市高存庫情況會「迎刃而解」。
短期措施對它們幫助不會太大，「小陽春」局面不會發生，可以回復交易量和交易均價回升已是不俗的效果了！未來一年，內資是內房的主要投資者，期望外資持續再流入的可能性不高，經濟增長才是長久樓價平穩的最佳保證因素。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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