|
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
5月4日，土地註冊處公佈4月統計數字，整體註冊量按月急升78%至5,613宗，涉及金額422.9億元，按月更大升九成半，同創九個月新高。其中，一二手住宅登記分別為1,274宗和3,498宗，分佔整體住宅物業註冊27%和73%，一手成交明顯較為活躍。不過，相比較2011-2015年月平均註冊量，2015年是6,347宗，是自從2011年的9,068宗一直下調，還不用提2010年的13,562宗，只可以是今年4月整體成交量朝向月平均6,000宗「穩步回升」，但跟正常月量的約10,000宗，還相差40%以上。從經驗告訴我們，低成交量不可以產生理想成交價，一二手業主只可以以低價促銷，對後市持續發展不大健康。
低價促銷 後市難健康
「小陽春」情形延續至「五一」三天小長假期，一二手住宅都傳來捷報。截至5月2日晚上，一手錄得約219宗成交，較前周成交增加3.2%，四大住宅代理商公佈的長假周末日二天成交各有近20宗來自十大屋苑，按周急升4.4%以上。近日樓市成交回升主要受益於美聯儲局延後加息，一手發展商以低價或提供各種優惠條件開售及二手業主面對現實願意減價開盤等等。當然市民最關注是這次「小陽春」可以走幾遠？是「價量雙長」形勢還是「以量取價」呢？住宅價錢下調會否使特區政府「減辣」呢？
筆者再次重申香港住宅價格向下跌是確立了。根據差餉物業估價署最新數據，3月整體私人住宅售價指數已連跌半年，累積跌幅11.7%；但是3月跌勢較2月已明顯收窄，似乎有「短期見底」情形。其中尤以上車單位(面積430方呎或以下)跌幅屬各類單位之最，過去半年已累跌12.2%，是正常回吐現象，因為過去幾年也是小型單位「帶頭上升」的。不過有趣的是3月整體私人住宅租金指數按月只跌0.37%，連跌六個月共8.1%，相比售價是較溫和的，反映「轉買為租」心態普遍，市民還預期後市向下調整機率較高。
供過於求 抑投資意慾
面對下跌樓市，政府還未有「減辣」思維，還持續地加大未來住宅供應量。上月底，運輸及房屋局公佈未來3年至4年的潛在私人住宅供應量達9.2萬伙，較上季的8.7萬伙，再增加五千伙，創11年新高紀錄。以3年至4年平均攤分，平均每年供應量達2.3萬伙以上，較政府預測的年私人住宅需求1.8萬伙，多出不低至28%，市場會出現供過於求情況。再者，樓市是自住和投資兼容的投資產品，「供過求」的情形每每扼殺「單純」投資意慾，令潛在年需求量可能減弱！急增的未來私樓潛在供應量既減低投資意慾，也漸漸扭轉「市民爭上車」的心態，市場明顯地已轉為「買家」市道，業主只可盡情吸引買家入市，預計「業主求售」局面還會延續下去。
4月底，某外資銀行委託香港大學進行季度置業意向調查，72%受訪者認為樓價會在未來一年下跌，較去年同期的22%大幅上升。不過，在預期樓價下跌同時下，有意置業的比例都微升，顯示市民認為本港樓價「跌極有限」，有意趁跌市「執平貨」！經過逾半年調整後，市場二手平盤已被陸續消化，後市活躍程度只看以下幾種因素。
經濟轉變 上車心態變
首先是本地經濟尤其就業情形。本港的1月至3月失業率由3.3%升至3.4%，暫時仍然低水平。從以往歷史告訴大家，當失業率上升，樓價必然下調。舉最顯著二次例子，是1997年失業率由9月的2.1%升至1999年2月的6.4%，樓價平均跌幅約四成，同樣地2001年1月失業率的4.4%持續上升至2003年年中的8.5%，樓價也跌約30%。不難預測，未來失業率仍然向上，主要是本港經濟今年內仍然會不振及6月後本地大中學畢業生會陸續加入勞動市場，同樣地都推高失業率。如果以每月0.1%速度計算，年底前可能突破4%，還不算太嚴重，本港樓市購買能力和意慾未必大跌，但是「急促上車」心態肯定不復見了！
如前文提及，未來起計一年，本地住宅主導者仍是一手發展商。近期一手新盤熱銷情形主要是依賴低價和優惠條件帶動。根據運房局數據，今年第一季「建築中未售出私人單位」數目是65,000個，比去年末季急升13,000個，顯示短期間發展商求售數目不減，她們會否更進取促銷，以更吸引的價格誘因力爭買家來看，將成為未來樓市重要因素。
展望未來，今年住宅樓市是延續首四個月情況，基本需求是依賴減價拉動，整體成交量持續不高，大小業主如果要成功交易只有通過促銷手段，但是當購買力缺乏時，只要應用減價手法去吸引新買家，樓價持續走低情況不會消失，置業者必會「量力而為」，祈望樓價短期上升獲利的機率不高了！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
