香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
房協是本港唯一有提供專門為長者設計住屋的機構，近期推出位於港島北角丹拿道8號，市場稱為富貴長者屋的「雋悅」項目，招租進度不太理想，總數588個單位，暫租出65個，不過不能就此抹煞房協在推出專門為長者設計住屋所作的努力。其實房協為中等收入長者推出的「彩頣居」和「樂頣居」皆大受歡迎，所推出的單位全數租出，後來的申請者大排長龍。近期樓市調整，市場轉賣為租單位較多，或影響租金下調，相信房協調整租金後及加強宣傳推廣，以及現有租客入住後帶出良好口碑，繼後或會有較佳的出租效果。
房協於1996年進行調查顯示，中等收入長者對專為其設計的房屋需求甚殷。有見及此，房協推行「長者安居樂住屋計劃」，以「長期租約」形式，長者一次過繳付一筆租住權費後，即可長期安居，日後毋須繳付租金。長者如要終止租約，房協會按照長者入住單位的年期扣減租住權費，然後將淨餘金額退還長者。入住期間，長者只須支付管理費及基本服務費。長者亦可以以「用者自付」方式，享用房協提供的其他個人服務。根據這個計劃推出位於牛頭角的彩頤居和位於將軍澳的樂頤居均大受歡迎，全數租出之外，向隅者眾，輪候者大排長龍，證明市場需求甚大。
肩負起社會責任
為何市場有龐大需求而發展商不願做同類計劃？筆者理解發展商投資項目須預計回本期及何時收到利潤，一般住宅項目設預售樓花，先收回部分成本及以樓款支付建築費。發展期不能拖得太長，否則一方面積壓成本不能收回，另一方面利息成本愈滾愈大，蠶食利潤及影響資金流。出租長者屋是特殊計劃，先投資建屋，不可賣樓花，建成後向租客收取一次過租住權費後，還要繼續長期經營管理，提供一系列所承諾的長者服務。房協這個半政府機構，推出上述長者屋計劃，實際上是肩負起社會責任，代價是放棄追求最大利潤，亦不與私人發展商爭逐盈利項目。
「雋悅」是非資助項目，不設入息及資產上限，申請人亦毋須通過審查。項目以專為60歲以上人士提供優質生活為目標，50歲以上配偶亦可申請成特准用戶。項目地點鄰近北角市區旺地，三座住宅樓高24層至29層，附屬設施應有盡有。根據項目網頁，包括「雋悅．滙」提供一系列專為長者而設的設施。服務包括預約會所設施、房車接送，以至預訂文娛活動門票，甚或籌備活動等均可效勞。家務助理及家居小維修，由專人打點家務瑣事如家居清潔、洗熨以至更換燈泡及其他家居小維修等。
上述項目的貼心細緻程度，相信找遍全城豪宅，亦未必能夠找到另一家。出租進度欠理想，有人歸咎定位太高，筆者不太認同，但看名單感覺上可能服務花樣似乎多了一些，或許導致成本增加，反映在租金及服務費之上。一般長者體能漸減，社交趨淡，或許房協可以因應近期市場出租單位供應多，租金趨勢下調，兼且酌情調減部分使用率低的功能及服務，先由較低層單位開始，調低出租價目。先求達致較高出租率，有助維持各頂服務的合理營運水平，待將來進一步由租客口中建立口碑品牌，長期經營下便有更佳的市場效果。
雖然「雋悅」是出租項目，《一手住宅物業銷售條例》並不適用，但房協仍好像一手住宅銷售項目一般，把租賃交易記錄放上網頁，讓公眾人士查閱，百分百的透明度，值得一讚。