特許測計師、中國房地產估價師張宏業
在各地方政府出台調控房地產措施前，中國一線城市和供求平衡的二線城市屢見地王誕生。但在內地落實調控措施後，香港也產生不少地王，而且溢價率創下新高，主角仍是內地的國企/央企/民企。地王現象依舊，地點搬到香港，主角仍是一樣。
過去五年多，逾十間中資集團斥資超過500億元入市，樓面超過一千萬平方呎；2015年，四分之一住宅地是由中企奪得。於今年11月初，地政總署正式公佈，海航以88億元最高標價鯨吞啟德1K區商住地，每呎樓面地價達1.35萬元，創下九龍東區住宅地新高水位。
內地發展商搶地進取市佔看漲
去年，瑞銀發表報告指出，本港五大發展商每年度賣地市場佔有率已由2011年的89%，大減至去年9月41%。根據德意志銀行於今年9月底的報告，以總樓面面積計算，2016年至報告日推售的地皮，24%由中資地產商勝出，遠高於2009年的6%。這反映內地發展商已邁步搶佔市場，長遠或可取代本地發展商地位。
為了有效抑制本地住宅樓價再次升高，特區政府於11月初再次推出樓市「加辣」政策，不論價錢開徵15%印花稅，應用於所有非「首置」住宅單位的交易，個人或公司名義成交也一網打盡。究竟這些新的「辣招」可否打擊地價不斷上升呢？對短期住宅樓價有抑壓作用嗎？
11月初公佈的十月外匯儲備按月下跌457億美元至3.13萬億元，創自2011年3月以來新低。美國總統大選甫定，特朗普意外地勝出，對人民幣長期是利淡，貶值預期一旦重燃，勢增添走資壓力。有着地理和文化的相連優勢，香港房地產投資是「走出去」的首站，預料中資集團繼續吸納本港地皮和整幢商廈的形勢仍然持續，沖淡「辣招」的效用。
內房龍頭業績拋離華資地產商
經歷超過二十年的中國房地產升浪，內地房地產集團的收入已遠遠拋離本地「地頭蛇」了。據《金融時報》報道，最近業績顯示，四大香港華資地產商的收入總和為260億美元，而內地四大內房集團已達1,100億美元，是本地總和的四倍，高下立見。
最主要是投資取態大不同。本地開發商是以現時附近住宅買價和現時成本折算成地價，但內地開發商是以未來預算住宅價錢去計算最高標價，而且參照內地偏低的利潤率制定最後標價，務求爭取入閘。
這種冒險精神無疑是本地開發商所欠缺的，所以住宅地價只有向上拉高，一些存在取得正式的規劃批文風險高或地皮上額外建造的公共面積的地皮投標中，中資開發商也沒有扣減不利要素，將這些額外的時間成本或建造成本不另外考慮。
其實這種勇態是可以理解的，面對人民幣貶值機率不低，內地資金「走出去」的意圖是明顯不過，相對的「貨幣貶值機會利潤」是本地發展商不會考慮的。
內地及本港開發商的成敗，不到最後結算也看不清。誰能笑到尾，還看未來住宅價還會向上呢？■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。