■澳門著名景點大三巴牌坊。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周四，澳門特區政府突然推出新辣招，遏抑近期變熱的住宅市場投資。當局宣佈辣招於周五起生效，收緊澳門居民非首次置業及非澳門居民置業的現樓及樓花的按揭成數，幅度一至兩成。
新辣招豁免首次置業和換樓的自住人士。所謂首次置業，即貸款申請人並沒有擁有居住用途的澳門不動產百分之五十或以上的所有權，但不包括透過繼承或贈予而取得者。對於擁有不多於一個居住用途不動產的換樓人士，可按照首次置業的按揭成數辦理，但須在取得按揭貸款後12個月內賣出其所持有的原住宅物業。
其實這項「突然」推出的辣招，也是近月澳門住宅樓市價量回升所催生的，這與當地住宅樓市的內外因素不無關係。
博彩毛收入連升9個月
澳門的主要產業仍然是博彩業，經濟表現的主要表現指標是博彩毛收入。博彩毛收入已經連續九個月回升，近三個月保持雙位數增長，經濟回暖勢頭明確，居民收入看升，樓市前景信心自然增強。再者，今年兩會確定粵港澳大灣區的國家戰略地位、港珠澳大橋經濟效益臨近實現、香港/珠海政府連番使出「勁辣」招數趕走住宅投資資金等等都培養澳門住宅樓市近月「谷底回升」。有見於外在利好因素，發展商近月相繼發售樓花，且錄得理想銷情，也締造不俗的樓花單價。
樓花熱賣消化不少市場購買力，打擊二手成交量，也促使現樓業主叫價趨升，二手樓市進入「價格高、成量疏」的拉鋸局面。
一手熱賣、二手價升情形，觸動大眾市民的神經。住宅市場由2014年第四季開始調整，到2016年第二季開始谷底反升，價格已經下調逾二成，市民滿以為上車夢變得較現實，但是今輪回升又令置業夢趨向破滅。特區政府只有立刻出招，期望遏制住宅樓價持續上升，且打消發展商連番開盤推高樓價的連環因素。居民和投資者關心的是這些新招數是否奏效呢？對住宅市場的中長期效果如何？
發展商傾向押後開售新盤
筆者預料措施出台後，短期住宅市場必定受影響，交易量會急跌，尤其是發展商會推後開售新盤，二手小業主轉為觀望態度。
今次出招首次引入首置與非首置差別對待，並把擁有一個物業的換樓者納入首置豁免圈內，反映政府充分顧及自用者上車和換樓客的剛性需要，這點是應該肯定的。面對外圍息口上升趨勢，新措施增大首期額，可降低銀行貸款風險，也令如落實加息後市民供樓能力得以維持於合理比例。
剛性需求大 業主多惜售
因為澳門發展商近年項目不多，市場新樓供應不足，推售策略都是「善價而沽」。今波收緊按揭成數的措施，只會促使他們延後開售新盤單位，新措施應對樓價不會有大影響，一手樓成交額只會急跌。澳門回歸後開放賭權，居民收入連升多年，累積大量剛性需求，市民置業殷切，新措施不會推低樓價。
應恒常增加住宅供應
如果大家分析收緊按揭成數，不難發現細價樓(即三百三十萬元以內)，澳門居民非首置按揭成數是由原來的90%下調至70%，正是唯一收緊達兩成的分項。這有助趕走非首置的本地和外地的投資者，期望可扶助本土首置者上車。這些單位主要是三十年以上的細碼單位，購買者是否青睞呢？
新辣招應可收到短期控制房價上升的勢頭，但是已換來一手新盤單位的叫停，中長期對樓價影響作用有限。只有通過恒常地增加住宅供應量，才是長遠之計。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。