■香港傳統大型開發商恒基兆業上周二以232.8億元，力退其他八大財團奪得中環美利道停車場地皮。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
最新商業地王有啥啟示？ 上期本欄開謎，謎面是中環美利道商業地成交價可否突破二百億元。上周二地政署打開謎底：香港傳統大型開發商恒基兆業有限公司以232.8億元力退其他八大財團。美利道地皮可建樓面約46.5萬平方呎，每呎樓面地價約50,064元，刷新本港官地交易的總價，也締造最高樓面呎價紀錄。
筆者也打開「暗謎」，同日截標啟德1K區1號住宅地盤的樓面地價可否打破以往鄰近的單價呢。這個謎底是合景泰富夥龍湖地產以72.3億元奪得，每呎樓面平均地價約1.25萬元，略低於海航集團早前所投的毗鄰五幅土地的樓面地價。
商業地創下雙高成績，但啟德1K區住宅地則略低價成交，這對後市有何啟示？是否商業地地價持續上升，但住宅地價已呈疲態呢？
政府再出招料有助地價降溫
上周內，政府金管局從地價成本、建築成本及落成預期值三組數目設成貸款上限。地價成本由50%降低至40%，建築成本貸款上限由100%下調至80%等等。新規定能增加發展商投地、興建的資金成本1成至2成，對短期投地價受一定影響，尤其中小型和上市中資發展商。本地大型上市發展商則可透過企業貸款、銀團貸款、供股/發債等方式集資，但本地上市的內房股會較吃虧，因為它們的本地持有資產不多，且現時的負債率偏高。筆者預計新措施有助地價降溫，尤其中資開發商出價會較為貼近市場水平。
兩塊土地相比之下，不難發現有着截然不同的特性。相距超過十五年，中環美利道是香港核心金融區的唯一商業用地供應，繼後的貴重地也不多。四年來，政府已售出十二幅啟德商住地，預計未來供應量不少。雖然較鄰近未來地鐵站，該地位於後排位置，未來海景會被阻礙，以河量和鄰近建築物景觀為主。樓面地價較前排享受海景的土地有約5%折扣率，也合乎預期。
恒地涉足商業地產具啟示作用
歷史上，恒基地產是以興建單幢住宅樓起家，近年才涉足商業地產，現時擁有收租物業大約910萬平方呎，主要是大型商場和辦公樓，當中多位於新界新市鎮。如其他主要香港開發商，恒基地產開始由第二代接手，並有跡象希望打造本地頂尖地產公司的形象。讀者還會記得2015年公司斥資47億元，以樓面地價高達1.38萬元勇奪尖沙咀中間道商業用地。這塊土地位置優越，位於尖沙咀核心地段，項目樓面面積約34萬平方呎，預計這幢銀座式商廈會在2019年啟用。同樣地，2015年恒地公司也以高樓面地價力退眾多附近持大量土地的上市公司，大有「志在必得」的氣概。
低供應及不足落成量催生地王
排除地皮主觀的優質因素，甲級辦公室的過去幾年和未來二年的低供應量正催促商業地王的誕生。根據差餉物業估價署資料，自回歸至今，過去二十年約有4,000萬平方呎的甲級辦公室樓面落成。以每五年為一期，1997/01、2002/06、2007/11及2012/16數字是1,551萬、795萬、1,062萬及595萬平方呎，而未來二年(2017及2018年)是269萬和111萬平方呎。面對過去五年的超低供應量及2018年的不足落成量，又加上中國的「一帶一路」和「粵港澳大灣區」的有形需求量，香港甲級辦公樓售價和租金短中長期是看升的。
無論如何，「地價高於樓價」的現象已由住宅地蔓延到商業地，兩種土地用途同樣地面對「覓地難」的現象。無論人民生活和商業競爭，下屆特區政府都要用盡方法去供應住宅/商業用地。
再啟維港填海選項值得被納入
香港期以「粵港澳大灣區」的金融/服務業的龍頭定位，商業土地的成本能否維持合理水平是至為重要。再次啟動維港填海未嘗不值得再次納入土地供應的選項如何取得商業和環保的和諧平衡，是不容易但要立刻實施的方向，特區政府和立法會議員攜手努力吧。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。