■本欄建議，與廣東省鄰近城市合作興建合理租金水平的公營房屋，既可騰出本港部分公屋單位，也可輸出公型房屋發展經驗。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
2014年3月，《國家新型城鎮化規劃 (2014-2020年)》中提出「租售並舉」和大力發展「住房租賃市場」。2017年7月18日，中央政府九部委出台《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場，選取廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。這十二個首批試點城市包括廣東省內4個(廣州、深圳、佛山、肇慶)、江蘇的南京、浙江的杭州、福建的廈門、湖北的武漢、四川的成都、遼寧的瀋陽、安徽的合肥及河南的鄭州。
十二首批試點城市 大灣區佔四席
中央倡議的粵港澳大灣區城市群中，已佔上四席，涵蓋大中小型城市，可以說廣東省是住房租賃市場研究的重點省。作為粵港澳大灣區內龍頭城市之一的香港，「租售並舉」政策能否成為特區政府和商業/公用機構的「他山之石」呢？
回顧一下香港的住宅租賃市場現狀。香港政府及相關半公營機構是公營住宅出租單位的單一供應商，而私人住宅單位主要由開發商、投資物業商及個別業主供給，開發商傾向將大部分一手房於建成後短期內完成出售，只會保留優質豪華單位和獨立屋作長期投資用。不過市場絕大部分出租房源是來自個別小業主，透過中介公司選取租戶，收取約2%-3%年回報率。這個水平的平均回報率不太吸引，主要是業主並沒有提供住房外的附加服務。
港服務式公寓偏重較高租值物業
如其他國內外經濟發達城市，過去四十年香港是一個人口淨流入的地方，一些投資商不滿足於低廉回報率便會轉化成為服務式公寓的運營商，提供裝修、傢俬、清潔、傭人、送餐等附加服務，以賺取較高回報率。坦白來說，香港的服務式公寓運營商現時只會偏重於較高租值的物業，中下流的租賃市場仍存有不少開發空間。
香港的科技教育水平不低，但是留不住科技人才成立初創雙創、孵化企業，當中主要原因是商業和住宅租金高企，尤其是中下流住宅單位租金不菲。為了扶助初創企業發展，特區政府應該考慮利用政策幫助公/私企業興建合理租金水平的住宅面向自主創業和專業人士。如這份《通知》中提及金融政策上，特區政府可研究如何從立法、稅務、貸款優惠政策上向住房租賃企業的支援。
作為成熟的第三產業社會，香港私營企業可為內地租賃企業提供優質的服務，包括服務式公寓的運營經驗、租房信用和市場信息的數據平台創立和維護服務、設計/興建/改造租賃住宅的國際性經驗等等。現時運營的住宅租賃企業利用龐大內地商機，考慮同內地開發商和物業管理公司結盟，將擁有的豐富運營經驗「走出去」做大做強自身企業。
無可否認，香港是亞洲公營住宅租賃服務的先驅者，香港居民已有四成多居住在公營房屋內。面對長期輪候公屋人士高企的事實，如何促進公屋單位輪候是迫切處理問題。
可在粵省鄰近城市建公營房屋
其中可行辦法是同廣東省鄰近城市合作興建合理租金水平的公營房屋，讓部分願意轉移到珠三角長期居住的長者交出單位。既可騰出部分公屋單位，也可輸出公營房屋發展經驗，實是大灣區政府可以共同調研議題。
香港奉行經濟自由化的社會，直搬入「租售並舉」政策似乎不太可行，但是從政策中選用合適部分，或政府和企業利用這個大機會輸出經驗，則是大家雙贏的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。