「合法劏房」非偽命題有危亦有機

2017-08-22

■葵涌美適工業大廈較早前發生奪命火災，正揭示工廈違規將單位非法劏細和改變原來用途的情況非常嚴重。資料圖片

張宏業特許測計師、中國房地產估價師

本月12日葵涌美適工業大廈發生奪命火災，正揭示工廈違規將單位非法劏細和改變原來用途的情況非常嚴重。劏房不是工廠大廈專屬的，大量唐樓樓層也被小業主劃分成小單位出租，謀取租值最大化。

根據百度百科，劏房就是「分間樓宇單位」，是香港出租房的一種，租客通常為草根階層、新來港人士、單身人士或市區上班又不想每天遠渡往返人士。

關注工廠劏房日趨嚴峻

政府數字顯示，2015年，香港約有8.8萬戶，接近20萬人生活在劏房中，人均居住空間只有5.8平方米（62.4平方呎），卻要負擔中位數達4,200元的租金。這個數字只包含着住宅單位劃分的劏房估算；還未計算近幾年催生的「工廈劏房」，有些是居住的，也有主要用作工作間但晚上短暫留宿的。工廈劏房是由於香港工業北移，小業主只有改變工廠單位出租，而住宅劏房供不應求，迫使不能負擔高昂租金的需求被迫推向工廠劏房，情況日趨嚴峻。

應進行具體性全港調整

住宅/廠房劏房情況嚴重，是人所共知的，特區政府必須立刻進行具體性全港調查，並將工業單位納入統計中，方可全面掌握問題，而不是利用三年前數字去立法規管。每年劏房數目也是定期更新，按照市場環境改變去商討紓緩方案。

其實上屆政府已提出將政府工廠大廈改建成為出租公屋，又規定劏房相關的建築納入小型工程監管制度，但是「合法劏房」還是沒有出生。現時香港私樓售價和租金不停地上漲，公屋輪候時間又再度回升至歷史水平，劏房問題短期內仍是揮之不去，政府只有進行立法規管才可徹底瓦解問題，工廠劏房的合法性也是必須正視的。

「合法劏房」涉及單位規格、衛生、安全問題，更對整幢大廈的結構安全、走火通道、電梯負荷、物業保安/管理、電力/供水/排污設備附加負荷等等構成致命威脅。發展商和運輸及房屋局必須共同牽頭制定「合法劏房」的條例，對最低單位面積、最基本室內設備、整體劏房層的消防、衛生、走道規定、室外相應改裝大廈設備的最低要求等等進行立法規管。

倡予稅務優惠等增誘因

早前，運輸及房屋局局長陳帆表明政府暫時不會為「合法劏房」注資，但已聯絡慈善機構商討營運資金安排。持續資金來源對「合法劏房」的持續性是非常關鍵的，且可維持年度供應量處於合理水平。傳統舊區存着大量唐樓單位，如何鼓動廣大小業主合法合情地劏房，是維持未來充足供應量的主要因素。政府可否透過稅務優惠及免稅額等經濟誘因，或立法容許銀行和財務機構建立唐樓改裝的專項按揭類別，令大量年長級私樓成為合法劏房的不乏源頭。以現行租金水平40-50/平方呎和改裝成本約港幣十萬元/間，業主可以快捷地計算可行性。

工廠的合法劏房化更是複雜問題。試想工廠內仍有可能存放大量危險品，但也同時有居民過夜留宿，存着的安全隱患是令人擔心的。特區政府已表明必須取締工廈劏房，但是立刻衍生現有租客的安置問題。

宜專門規管兩種不同劏房

是全面禁止、還是於特定情形下（例如只准計整幢大廈全面或大廈低層部分改裝）可以進行「合法劏房」行為呢？筆者建議特區政府必須同時進行工廠劏房立法程序研究，但對兩種不同種類有着專門規管。

「合法劏房」不應是偽命題，是特區政府的危機，但也是機遇。如何去照顧草根階層/單身一族的基本居住需要，又可釋放唐樓業主的積極性，是這項法例的成敗因素。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。

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「合法劏房」非偽命題 有危亦有機

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