■重慶市近日再推出嚴厲的樓市調控措施。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
在「十一」國慶前，重慶（直轄市）、西安、武漢、南昌和石家莊等八個省會城市，接連再推出更嚴厲的調控措施，旨在打擊當地過熱的樓市。其中6個城市限制轉售（包括新建商品住宅房和二手住房），限售期由2年至5年不等。
傳統買樓高峰期降溫
回顧自去年9月底以來，從「五限令」到「購租並舉」和「租售同權」，已有超過百城實施逾150次樓市調控政策，中長期調控趨勢非常明顯。這次八市的集體調控加碼行為，是繼3月四十城市集體調控樓市後，首次再有集體行動，且選擇於國慶節前發佈，實有意為「金九銀十」傳統買樓高峰時刻銳意「降溫」的意圖。筆者相信今年內房的「金九銀十」恐落空，尤其是一線城市普遍行情看淡，出現「價量齊跌」的預期成績。
讓我們先回顧2017年首三季房地產市場的變化，再展望末季和全年整體市場表現。今年第三季，於香港上市的內房股股價屢創新高，究竟地產股仍會持續上升嗎？
今年首8月，商品房銷售面積和金額分別是98,539平方米和78,096億元，同比仍然增長12.7%和17.2%，且銷售金額還比面積增長率快，說明平均樓價依然向上。受惠於不同的調控力度，一線城市出現供應量同比銳減33%和房價穩中有降、環比下降及同比漲幅全線收窄的局面。二線城市則分化較為明顯，供應量同比跌多漲少，部分熱點二線城市於今年錄得約10個百分點上升後便遭遇強力打擊措施。三四線城市是最不受這輪調控手段影響的一群，供應量同環比皆上升。近半三四線房價同比漲20%以上，主要是受惠於一線城市的房產投資者溢出效應，料第四季仍持續高位成交，但房價顯著下調風險正在累積。
整體房地產投資續升
展望未來要視乎房地產開發投資和地價走勢。首8月全國房地產開發投資和新開工面積分別錄得69,494億元和11.4996億平方米，同比增長7.9%和7.6%；前者增速與首7月持平，後者回落0.4%。期內房地產開發企業土地購置面積1.4229億平方米，同比增長10.1%，但是土地成交價款6,609億元，增長42.7%。整體來看房地產開發投資持續上升，是因為土地價值增長快速，說明房企拿地的社會需求熱烈，土地市場競爭依然激烈。預計尤其是一線和熱點二線城市，地價仍然持續升溫，三線城市要看房屋熱賣能否持續。
各市場表現料仍分化
首三季龍頭內房企業業績非常理想，部分更加上調銷售目標，因此願意去高價購地，令熱門一二線城市的地價居高不下。步入第二季，「購租並舉」和「租售同權」成為市場新熱點，各大城市紛紛增加租賃住房用地供應量；通過政策鼓勵商辦用地和集體建築用地改變為租賃住房用地，緩解熱點一二線城市的供地壓力。廣州和北京等地相繼推出「租售同權」保障政策，業主和承租人可以同等享受教育和醫療等基本福利，大力支持租賃市場發展。
展望第四季，一二線市場和三四線市場表現仍會分化，三四線城市仍然會看見價量齊升的局面，但是一二線城市的市場焦點則會轉向租賃居住用地，相信開發商會以不同的經營方法去回應。在三四線城市擁有較多項目和土儲的內房股，仍會被市場看高一線。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。