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新居屋政策是德政值得支持

2017-11-14
■港府選取一幅位於觀塘安達臣道的住宅用地推行「港人首次置業先導計劃」。網上圖片■港府選取一幅位於觀塘安達臣道的住宅用地推行「港人首次置業先導計劃」。網上圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

林鄭特首發表首份施政報告,表明現屆政府致力建立置業梯級,為不同收入的家庭重燃置業希望。當年時任政府委任長遠房屋策略督導委員會提出,未來十年提供20萬個出租公屋單位,林太則以「綠置居」和「白居二」計劃痡`化掛帥,無疑是悄悄起了政策修訂。

「八十萬封頂論」正是林太幫助市民置業的自然說法,但是換來巨大反響。大家請勿忘公屋的「初心」,其原意是安置低收入居民,讓他們以低廉租金去解決即時居屋需求,待經濟環境得到充分改善時,繼續上流到「居屋」或「私樓」階級。然而數十年發展下去,本意已遭到扭曲,很多公屋富戶不願放棄「既得利益」。

另外當家庭成員增長和家庭總收入已超越入息限制時,紛紛以「分戶」或「除名」,再自行輪流方法延續既有福利,使到公屋租戶平均人數急跌,但公屋輪候冊數目急升。

「綠置居」掛帥冀加快公帑回收

現屆政府以「綠置居」掛帥,吸引公屋租戶騰出空置單位,既不用大量興建新出租公屋,又可悉力建造「綠置居」、「首置」,讓公帑可以快速回收。筆者同意新房屋政策方向絕對正確,但是如何有效推進呢?

整個新房策成效視乎出租公屋流轉性,「綠置居」能否促使富戶搬走?假設未來每年有一萬至二萬「綠置居」供應,政府能否如願,則視乎能夠提供多少優惠手段。

如果想照樣搬出新加坡政府容許提取部分強積金購買組屋,則有商榷餘地。本港強積金戶口平均結餘不足二十萬,由於當前勞資合共月薪百分之十供款(或甚至只供最低供款),無論絕對金額和供款增長速度都不會足夠。反而容許提取部分強積金買綠置居、居屋等資助房屋,則較為可行。甚至乾脆地容許銀行提高按揭成數,亦不須打強積金主意了。

曾幾何時,公屋面積細環境差設施欠奉,住戶都希望盡快上流,然而時移世易,今天公屋和居屋分別已不明顯,且出租公屋更不用支付維修和管理費。為了吸引富戶搬走,「綠置居」必須興建較高質素、設施齊全、面積較合理的大廈,並且售價是他們可以負擔水平。

須改變「公屋是終身福利」觀念

首個市區綠置居景泰苑定價是94萬元至298萬元間,即約1百萬至3百萬內。雖然換來超額認購約18倍,但是最終前往揀樓人士不如預料的多。有公屋富戶形容,景泰苑單位偏細,質素未見遠勝公屋,吸引性成疑。「公屋是終身福利」一日不除,政府每年回收公屋數目則變成不確定了。

十一月初,房協重推兩個資助出售房屋項目,分別位於將軍澳和屯門。兩個項目推售實用面積介乎200餘呎至600餘呎之間,將軍澳項目和屯門項目分別均價為8,700元及7,000元,售價於2百至6百萬內。首天申請量已超額8.9倍,反應非常熱烈,正說明居屋需求殷切。兩項目的轉售限制與以往資助房項目一致,五年內不得轉讓,須在補地價後才可於公開市場出售、出租或轉讓。購入兩年後,業主可毋須補地價下,通過第二市場轉讓予合資格者。簡單地說,居屋業主仍會分享部分樓價未來上升的成果。

回顧「綠置居」或「首置」項目,補地價問題會影響其吸引性。會否採用「固定樓價」方式,即當富戶購定「綠置居」時已將售價鎖定,未來於限期完成成功出售時,不需要如居屋般按折扣率補價,盡享全部樓價升值呢?筆者支持這個想法,雖然出租公屋戶有嫌享受雙重福利。流轉公屋是政治決策,不純是經濟因素呢。

「處女」首置盤成敗影響信心

據政府最新披露,首置上車盤的處女選址在觀塘安達臣道石礦場南端。項目佔地約22萬方呎,可建樓面約110萬方呎,料可完成1,700個約640呎單位。

可以預料該首置盤是整個石礦場「開荒牛」部分,落成初期鄰近社區設施欠奉。政府或被委託出售的發展商必須以設計、合理售價及臨時交通接駁去吸引「上車」。請政府悉力支持「處女」首置盤,其成敗會影響未來市民入市信心,以至發展商參與程度。

林太的新居屋政策無疑是項德政,如何從基層出租公屋達到順利流轉、如何選址和設計「綠置居」、「首置盤」等等,以至吸引出租公屋戶願意上流、如何訂定長遠出租公屋目標數字、如何制定合理「綠置居」、「居屋」、「首置盤」呎價和總價,促使不同收入家庭置業和換樓呢?以上種種問題是環環相扣,通過通盤考慮才可收到理想效果。

永遠是批評容易,但是執行困難。社會上下多多支持新房屋政策吧。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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