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大灣區規劃將出台 樓市尋寶熱升溫

2018-05-08
■深圳隔鄰的東莞樓房每平方的均價還是15,000元之內,預期升值潛力不小。圖為東莞市城市風景。 網上圖片■深圳隔鄰的東莞樓房每平方的均價還是15,000元之內,預期升值潛力不小。圖為東莞市城市風景。 網上圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

內地第一財經雜誌剛發佈的一份城市排行榜,當中四個一線城市排名產生根本性改變,現在排序是上、北、深、廣,是根據商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性。另外,新一線城市包括了大灣區的東莞。

廣州和深圳交替換位,正是象徵內地經濟發展的演義,由工業時代逐步朝向互聯網時代。明顯地,深圳市在吸引創新產業人才上已打勝仗,成為最具生命力的南方經濟地帶。

萬眾矚目的粵港澳大灣區規劃很有可能在五六月份出台,替整個地區未來幾十年繪出清晰遠景。四月尾香港政府正式展開土地政策方向諮詢工作,報告書暴露出香港嚴重欠缺未來發展土地,形成本地樓價高位不下,港人應思考走出去大灣區城市下注呢。不少業界內外朋友向筆者查詢這個答案,我嘗試利用本欄有限篇幅統一回答。

大灣區的總體佈局是九市二區具體地分為香港、澳門、九市分為深圳+東莞+惠州、珠海+中山+江門及廣州+佛山+肇慶。據國家統計局2017年初步核算,九市十二個地區GDP總量正式突破十萬億大關,大灣區創造了全國1/8的GDP。排在GDP總量超過二萬億以上是香港、廣州和深圳,深圳和香港是非常接近的;排在GDP總量5,000億元(人民幣,下同)以上有佛山和東莞;排在GDP 2,000億元至4,000億元間依次是惠州、中山、澳門、江門、珠海及肇慶。三組特定城市群的GDP總量總合是深莞惠的33,410億元;廣佛肇的33,190億元和珠中江的8,654億元,明顯地深莞惠和廣佛肇經濟發達程度是相若的,但深圳的新型經濟前景優勢明確,而珠中江則是遠遠跟隨其後。

穗深剛需強 限購制約升幅

經濟發達程度每每同當城樓價成為正比。根據2018年3月平均價排名依序是深圳(58,614元/平方米)、廣州(32,661元/平方米)、珠海(23,378元/平方米)、東莞(15,792元/平方米)、佛山(13,247元/平方米)、中山(12,129元/平方米)、惠州(10,219元/平方米)、江門(7,790元/平方米)及肇慶(7,497元/平方米)。在過去一年內,年漲幅突破30%(依大小排列)是肇慶(40.1%)、江門(37.63%)、中山(31.61%)、佛山(30.46%)及東莞(30.15%);其後是深圳(28.92%)、廣州(27.96%)、惠州(13.96%)和珠海(7.08%)。廣州及深圳同樣出現「日光」新盤情形,反映剛需強橫,只是嚴厲的限購措施限制升幅而已。

江門和肇慶屬最便宜級別

其實香港人去大灣區投資住宅物業,首先要問投資額和投資用途。如以平均呎價考量,最高級別是深圳、廣州和珠海,起碼3.5萬元/平方米是起步點、第二級別是東莞、佛山、中山及惠州,1.5萬元/平方米是有找的,而最便宜級別是江門和肇慶,8,000元/平方米是足夠的。

投資用途包括幾類:長期自住、假期自住和投資出租。長期自住是看每天往返,合理地是單程控制在一小時之內,可見將來是包括深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門,但每所城市的生活配套、教育/醫療水平、娛樂多樣化程度有極大分野,準買家必須實地考察作準。

假期自住的幅員地帶則會較廣闊,取其物價便宜、環境優美、空氣清新、旅遊豐富、美食不絕等因素。在九市中也不乏選擇,包括珠海、中山、江門、肇慶、惠州等等,除了肇慶外,來往港澳也是交通便利。

投資出租是視乎回報和升值潛力,二手市場發達程度也是重點。這項是跟當城經濟發達程度有茠蔣腕鰜Y,尤其大量外來人口天天進城是決定因素。當然九市中首選深圳和廣州,如果想賺取兩座特大城市的外溢效益,則選擇廣州的隔鄰佛山、深圳的隔鄰惠州和東莞,都是每平方的均價還在一萬五千元之內,預期升值潛力不小。眾多深圳房地產業朋友看好惠州城區、惠陽區和大亞灣區,大眾不妨留意下。

惠州和肇慶為無限購城市

當你選中城市後,注意外地人怎麼買。現在無限購城市是惠州和肇慶;外地限購2套有東莞、中山和江門、中山和江門首套需半年社保,東莞要一年社保;外地限購1套有廣州、深圳、珠海、佛山,前三城需要5年社保或個稅,佛山則需要1年社保或個稅,佛山某些外圍地區則無限購。

在粵港澳大灣區規劃出台前後,都是往當地各城市投資的大好時機,因為預料大灣區時代剛剛啟動,幾年間仍是樓價上升周期。當人口大量遷入後,投資商舖是下個選項,實地視察和了解未來當區遠景是不可忽視的步驟。物業投資經過收集資料、具體分析、精確估算、評估風險、資金企劃、實質談判的實踐工作,少做功課都會換來投資的惡果。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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