■政府面對償還壓力，故此控制棚改貸款的擴張速度是重中之重。 資料圖片康證投資研究部
隨着內地樓市越趨熾熱，加上地方政府財政壓力加大，國開行近期已暫時收回棚改融資項目的合同審批權，即以往由分行可處理的貸款，現在要全數由總行負責，並改以實物安置為主，務求控制貨幣化安置比例，變相收緊了棚改貸款的審批，窒礙舊區重建，亦拖累發展商於舊區的發展大計。可幸的是棚改貸款目前並未全面叫停，而且只要年初被納入棚改計劃的項目，抵押補充貸款(PSL: Pledged Supplementary Lending)都還在正常發放，不受這次政策調整影響。
實物安置抑抵押補充貸款
抵押補充貸款是棚改貨幣化安置(即給予拆遷居民家庭現金補償，用以直接購買其他商品房作安置用途)資金的主要來源。從圖表數據顯示，今年上半年內地政府於PSL的投放力度加大，累計投放額度為4,976億元，較去年同期增長38.8%，首5個月金額已經達到去年全年的78%。當中2月新增PSL為1,510億元，更高於去年單月最大投放量1,089億元。5月PSL餘額為31,247億元，同比增長33.1%。
而PSL上半年的積極投放，間接帶動三、四線城市房價上漲，增強房地產企業補庫存和加投資的動力。可是，如今棚改融資項目的審批收緊，將對業務集中在三、四線城市的內房企業影響較大。同時，由於貨幣化安置的比例是當地房地產銷售、房價和地價的關鍵，故此現時改以實物安置(在原地段提供同等面積的房子，或在另一地段，按照地價的差異折合成相同價值的房子予住戶)，並控制貨幣化安置比例的政策不利當地的房地產銷售。
三四線去庫存已見成果
事實上，是次政策收緊的原因有二：一是目前三四線城市去庫存效果顯著，貨幣化安置比例進一步上升的必要性下降，因此投放給棚改的PSL資金速度可減慢。二是棚改貸款從2014年底興起，按年期限，今年開始有很多專案將面臨到期償還，政府償還壓力較大，因此控制棚改貸款的擴張速度是重中之重。目前來看，棚改一刀切的可能性不大，主要是相關項目能刺激內地的經濟增長，所以未來傾向更多是逐步收緊，並進一步降低貨幣化安置比例。而實物安置比例的提升，反映政府未來需要更多安置房分配給居民，房子的需求沒有減少，因此對房地產投資影響有限。
何謂棚改？
棚改全名為棚戶區改造，似是香港的舊區重建。以往內地政府會先清拆舊區物業，然後再安置居民遷移至新區，而近年內地則推行貨幣棚改，傾向以現金補償為主，由舊區居民自行置業，成為三四線城市的一大剛性需求。這些貨幣棚改，補償予居民的資金主要來自抵押補充貸款(PSL)，由國開行、進出口銀行及農業發展銀行等審批。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
