■近日山頂文輝道地王流標，參加入標財團亦只見香港發展商身影。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者於8月21日發表了「香港住宅樓價敗象漸現」的同欄文章，兩月前已預測本地住宅樓市會轉勢下調。站立在十月中旬的今天，無論一、二手住宅樓價已浮現「止升向下」的局面，尤其是二手熱門的上車屋邨樓價已經下跌逾百分之十或以上，且一手中小型單位也驟現所謂「撻訂」個案，實是本地住宅市場響起下跌警號。
豪宅市場高位已現
就連一致被看為不受經濟因素直接影響的豪宅市場，正產生今年「第一流標」事件，確認整體住宅市場昂然步入調整期。今輪山頂地王參加入標財團只見香港發展商身影，期望以現時地價拿下這塊逾三百億元總成本的地王。眾多入標價錢仍未能高於地政署的標底價，政府根據投標程序唯有收回；反映內房股一去後，超高住宅地價成為歷史了！在截稿日，豪宅的下調幅度仍未能以最新成交價證明，不過確認近期豪宅高位已現，未來只有下跌。
縱然住宅樓價轉勢下降是源自眾多因素，但是無可否認2018年特首施政報告起着「一錘定音」的效果。筆者解讀是準買家的心態逐漸改變，開始相信遲買更平的觀望。
10月10日行政長官發表新一年度的施政報告，以「堅定前行，燃點希望」為主題，採用大量篇幅，提出了短、中、長期增加土地及房屋供應的建議。「房屋及土地供應」部分是安排在「良好管治」之後，明顯地突顯本屆政府視土地及房屋政策是「重中之重」，應該值得點讚的。本文只會集中分析「土地供應」部分，因為這項才是影響明天住宅樓市的因素。
填海並非掏空庫房
特區政府首次拋出「明日大嶼」計劃，是官方正式表示馬上展開研究於交椅洲和喜靈洲附近分階段填海，建造合共約一千七百公頃的多個人工島。透過填海所得的土地儲備，可規劃用作興建26萬至40萬個住宅單位，供七十萬至一百一十萬人口居住，其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可在2032年入伙。初步估計填海計劃總造價四千億至五千億元，將會分開多個財政年度支付。如以五千億元和十年攤分，則每個財年只是約五百億元財政擔子，是可以負擔的數字。況且財政司司長也表明可以透過發行大嶼建設債券集資，市民不用太操心。根本上以掏空庫房為反對理由是不成立的。
另外的反對理由是一千七百公頃過高，偏離市場預期的一千公頃區間。筆者斥為更加無聊！相信特首拋出高數字，有着不同作用。首先，筆者感到是特首的長遠目標，最終是透過分期分區填海，利用市場行為決定。坦白來說，誰人也說不準，只有市場力量算數。
宜啟動可行性研究
再者，特首可以高指標收到多層作用，包括作為政府回收棕地的談判籌碼、為政府跟不同政黨「討價還價」的起步點、為改善市民人均居住面積的土地儲備及未來特區的長線土地來源地。不明白是政府還未展開正式可行性研究已被「口誅筆伐」，似乎有欠科學性、邏輯性、合理性，有着為反對政府而盲目反對的傾向。筆者主張特區必須立刻啟動可行性研究，建立幾個指標如一千、一千五、二千公頃，並於選項中尋找客觀性結論，一除眾多無理指點。
無論特區政府最終會於「明日大嶼」具體填多少公頃土地，大眾市民都應該支持。客觀事實擺在眼前，大量市民移入大灣區居住或上班並非「一步到位」，香港市民對本地居住土地需求是有增無減，特首嘗試規劃出短中長期措施，實已收到更改市民急於置業心態，長遠去幫助抑制樓價不斷上升的效應，未來住宅樓價是可望逐步下調，向可以負擔水平前進。這正是特首施政報告的題目：「堅定前行、燃點希望」，市民何不支持放手使特首一試呢？無期的政治爭執只會置香港於止步境界，並同世界步伐更加遠離了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。