張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
踏入鼠年，全球經歷世紀疫症，幾乎世界所有國家和主要城市相繼地鎖國封城，不同形式的限聚令及居家令亦同期執行，使得過去數月不少疫情嚴重地區的商業、旅遊、娛樂、購物活動陷於完全停頓，全球所有國家經濟受到重創。作為所有經濟活動載體的工商舖物業，無論租金、售價、佔用率、交易數量、交易單宗/整體金額齊齊下跌，一場世紀疫情確實重創工商舖物業市場。可幸是內地和港澳地區全球抗疫較成功，步入5月中旬本地確診案例大幅減少，限制居民活動的措施開始減少或消失，工商舖物業市場迎來一片復甦情況。
根據特區政府差餉物業估價署6月份最新公布的私人寫字樓、私人零售樓宇及私人分層工業大廈沿用的租金及售價指數，三類物業分別錄得不同程度的跌幅。如以私人寫字樓為例，所有地區的各級售價指數從2019年初起至2020年4月止的所有組別售價指數平均下跌25.3%，而甲、乙、丙級分別下跌31.78%、8.17%及10.05%，且自從2019年初起，大部分月份的三級寫字樓買賣註冊量都低於二十宗交易，說明市場好淡靜。
不過同期內，各級別租金指數也錄得較輕微跌幅，所有組別、甲級、乙級和丙級分別下降4.25%、2.91%、5.29%及7.92%。因為售價和租金指數走勢各異，物業回報率也出現驚人走勢，甲級和乙級寫字樓回報率分別由1月至4月從2.8%上升到3.1%和2.6%上調至2.7%，說明甲級寫字樓均價下跌快於均租，甲級寫字樓成為較理想的投資性工具。
非住宅買賣宗數全跌
租金和售價指數同樣地於私人零售樓宇和私人分層工廠大廈類別湧現跌勢，但是後者的跌幅較為輕微，反映受到反修例社會運動和新冠肺炎疫情影響較少。同期內，零售物業租金和售價指數分別下調10.11%和14.52%，也道出不少用戶轉售為租的趨勢。分層工廠大廈則同期內租金和售價分別下跌3.95%和8.39%。
非住宅買賣宗數及總值是重要指標。從政府差餉物業估價署統計數據，寫字樓買賣宗數及總值於2018年、2019年及2020年（1至4月）分別是1,331（214.77億元）、861（279.45億元）和153（18.75億元），但是平均每宗交易額是1,614萬元、3,246萬元（因有某中環大廈大手成交）和1,225萬元，兩年多來呈現平均交易金額一直走低的趨勢。
同樣地商舖宗數數目、總體價值和平均宗值也是自2018年起至2020年4月全面走下坡，由2018年的1,926宗、354.5億元及18.41百萬下調至2020年首四個月的288宗、34.84億和12.10百萬，反映社會運動和新冠肺炎疫情對零售物業打擊好大。疫情逐步放緩，帶動工商舖交投回升。據中原（工商舖）最新數據指出，5月共錄約258宗成交，按月上升25%，成交金額約54.49億元，只微升3%，創下今年以來單月雙新高紀錄。不過，如果與去年同期相比，則仍錄跌幅六成，反映工商舖成交只是釋放新冠肺炎期間停頓的交投活動，仍受到社會運動和經濟低迷的嚴重衝擊。
醫護機構紛逆市擴展
回顧疫情對工商舖的影響，不少變化湧現了。寫字樓的共享空間出現經營者收縮業務，紛現退場退租局面。取而代之是共享DESK的新事物，不少經營者轉為月租桌面的形式，吸引創業者以極低月租使用固定或浮動位置，另外還可租用共享工作間的會議室、多功能房間及其他公用設備。又因着疫情的因素，不少醫院或康健機構趁機租用寫字樓進行擴展，包括設立市區門診/檢驗中心、老人院、療養院等等，康養用途吸納不少寫字樓樓面。
疫情後巨舖供應大增，升級版美食廣場崛起，除了提供各種不同美食外，還具備表演娛樂、統籌推廣營運，為顧客帶來吃、喝、玩、樂等多元化、多功能的體驗。再者，健身中心亦是巨舖的準租客，現在流行「打散」大場分布核心和民生區，運作24小時，提供全日的鍛煉身體和情侶拍拖/消閒的場所。在民生區內，不少小型食肆/咖啡店、生活/養生/消閒企業乘着低租機會擴張或續租，疫情驅使市民縮短往返消費距離和願意利用較多消閒時光。最近，工廈活動盛行把整層或多個單位統一裝修再劃分為小型創業單位出售，用家可以短期居住或上班用途，市場反應不俗。
展望未來，工商舖物業視乎港區國安法的具體條文和執行細節，中央如何加強香港作為國際金融、購物和消費中心的優惠政策和中資企業於香港新上市或從美國回流本地再上市的速度。總括來說，中央維持香港作為國際商貿/金融中心的決心乃肯定香港前景是美好的，不難迎來短期另一波的工商舖租售活動的正常化。■ 題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。