|
宋小莊 資深評論員
從最近公布的施政報告中可以看到，行政長官將香港經濟分為三大組成部分：（一）佔GDP約60％的金融、旅遊、航運物流和專業服務四大支柱產業。（二）佔GDP約8％的教育、醫療、環保、檢測認證、創新科技和文化創意六項優勢產業。（三）佔GDP三成餘的其他產業，其中最重要的是房地產及其相關行業（如建築業、物業管理等）。
房地產業曾是香港的支柱產業，香港回歸後房地產業不再列為支柱產業，但其重要性卻不容低估。香港房地產是牽動七百萬港人心緒愁懷的大事，特別是居於公屋（廉租屋）外約六成的港人。尚未置業者擔心樓價太高而買不起、供不起；已經置業者又憂慮樓價下跌而成為負資產。
樓價關係經濟民生
香港回歸以來，如以沙士為界，可以看出在沙士以前，政府採取抑制樓價的政策，主要措施是增加土地供應，增加樓宇落成量。1998年到2003年私營住宅（未計公屋）平均每年建成量約2.8萬個，2004年到2009年平均年建成量卻不到1.5萬個，相差幾近1倍。其中1999年最多有35,322個單位建成，但2007年只有10,471個，2008年只有8,776個單位，2009年預計又比2008年少。供應大幅減少，但需求卻穩步增長，樓價不能不升。
住宅單位供應減少與土地供應有關。在整個過渡期，根據聯合聲明的規定，每年賣地不超過50公頃。回歸之後，這個限制失效了。1997年董建華施政報告表示任內賣地380公頃，平均每年76公頃。因發生亞洲金融風暴，1998－99年開始調整土地政策，停止賣地，減少土地供應，但卻未能立即減少私人住宅建成量。經過若干年，到2003年私人住宅建成量才有明顯減少。換句話說，減少土地供應與減少住宅供應之間有大概3、4年的時差。這是需要引起注意的。
如果這個原理是正確的話，則反過來說，增加土地供應與增加住宅供應之間也應該有3、4年的時差。近幾年，香港土地供應嚴重不足。2008年發展商換地15幅約8公頃，只有2007年換地13幅約32.8公頃的四分之一；賣地更少得可憐，2008年賣地5幅2.5公頃，只相當於聯合聲明限定50公頃的二十分之一，今年賣地估計也多不到哪裡去。因此未來幾年，私人住宅供應將依然短缺，樓價仍將居高不下。
循序漸進 調整樓市
實際上在沙士之後香港私人住宅建成量已經逐年遞減，從2004年的26,036個單位下降至2008年8,776個單位，今年想必又比2008年更少。這種趨減狀況在2005年已經出現（比2005年少了8,700個），到2007年再出現（比2006年又少了6,100個）。如2005年開始調整土地政策，今年樓價不至於如此之高；如2007年開始調整土地政策，未來一兩年也可以有所抑制。但直到前幾天的施政報告，行政長官才「留意到今年住宅單位落成量較低」，才「令人關注樓宇供應、置業困難和樓市泡沫等問題」，政府才會「密切監察未來數月的變化，在有需要時，優化我們的土地供應安排……加快把準備就緒的住宅用地推出市場。」（第5段）
這未免是後知後覺了。香港的房地產具有壟斷性、投機性和周期性等特點。誰能掌握上述特點，不難因勢利導，作出有利特區總體利益的調整，但任何調整應當循序漸進，切忌驟起驟落。由此也可以看出政府的管治水平。
|
