政府及時出招遏制炒樓泡沫

馬建波　資深評論員

　針對近期香港樓市炒風日盛，8月13日香港政府再次、及時從「防止樓花炒作、增加土地供應和收緊按揭成數」等三個方面推出了8項措施，加強對香港樓市炒風的遏制。應當說新措施比先前的「9招12式」更具體、更全面和更具針對性。正如筆者早前分析，政府調控樓市最有效的措施不外乎三招「土地供應、金融貨幣政策和稅收政策」，而這次政府也就「土地供應和金融政策」方面推出了差異化的調控策略，並留有充分備用調控的政策空間。

　首先，目標明確，嚴厲規管樓花炒賣，「即日起禁止樓花單位以確認人方式轉售（摸售），以及不容許透過提名下手買家方式取消交易。樓花單位買家若取消交易，須沒收訂金會由現實的樓價5%，增至10%」，這招能有效遏制一手樓或樓花的炒賣行為，給過熱的市場降溫。目前，二手樓價高企，200萬元以下的居屋基本絕跡，很大原因是一手樓價快速上升的牽引和引發的恐慌追逐。

給過熱的樓市降溫

　再者，香港近年來中小型單位供應長期不足，亦增添了漲價預期。這次明確「增加小型住宅單位供應，本年度勾出3幅位於柴灣、紅磡及粉嶺用地，預計可提供540個中小型住宅單位；並開始籌劃2011至2012年度勾地表，住宅地供應將高於本年度的約9000個單位，積極考慮盡快再度推出南昌站物業發展項目；新發展區提供住宅發展用途，有20公頃的工商業土地，可改作住宅發展用途；並檢討預留作政府、機構或社區用途的土地，考慮轉作住宅用途」。相信這些措施的即時和陸續推出，將大大緩解香港普通住宅的供需矛盾，改善住宅供應結構，並有效確保香港樓價的階段性穩定。

　還有，為防範金融按揭風險的擴散和減壓寬鬆貨幣政策未來退市的風險衝擊，由金管局公佈了相關配套措施。「1200萬元或以上物業實施6成按揭上限，低於1200萬元物業繼續沿用7成按揭上限，唯最高實際貸款額不得超過720萬；所有非自住物業實施6成按揭上限，銀行必須要求借款申請人就按揭物業用途作出申明；借款申請人供款與入息比率統一以50%為上限；銀行須就新貸款申請人進行承受利率回升的壓力測試，若利率回升2厘時申請人供款入息比不可高於60%等」。新的金融管制措施，大幅增加炒樓風險成本，並增加了金融風險控制保障，可有效降低風險投資或投機的意慾，亦有助穩定樓價。

調整樓市不能一刀切

　另外，政府有關機構也表明，將密切關注新措施的成效，因利率政策要隨聯繫匯率而動，暫時不能調整，也沒有更進一步的稅收措施，但政府已作壓力測試的風險準備。同時這次也沒有公佈「限外令」，即限制港外戶口投資者買樓，表明政府尚留有充分的調控政策空間，一切只待相機而動。若樓市炒風繼續熾烈，難以遏制，政府有可能相繼推出「限外令」，但此招需要慎重，因為，可能與港府現行的投資移民政策和吸引人才戰略相悖。因此，又不能搞一刀切，需針對燃點炒風的關鍵環節進行有效微調，如：限制本港以外戶口購買500萬以下的中低價樓或中小型私人住宅，以規避其利用政策空間避稅（如：200萬或以下物業交易印花稅遠低於200萬以上樓），及防止炒風向中低價樓蔓延。唯有這樣，才能確保政府調控政策的協調、配套和持續有效運行。