政經多面體：「先租後買」滿足最多數人要求

曾淵滄博士　香港城市大學MBA課程主任

　上周末傳媒報道，特首較傾向於推出「先租後買」的資助置業計劃。

　所謂「先租後買」，即參與者先付租金租下政府指定的房屋數年，數年後可以選擇將已交的租金當首期買下那個單位的房屋。實際上，這也等於政府直接送了一筆現金給置業者，這比過往政府借錢給首次置業者買樓更優惠。

　以香港目前的政治環境，這是一個很不錯的方案，肯定會受歡迎。

　我曾經說過，香港今日的所謂置業問題，不是經濟問題，而是政治問題。政治問題得用政治手段處理。樓價上升，有人高興，有人不高興；樓價下跌，一樣有人高興，有人不高興。

　樓價上升，有樓者看著自己的資產升值，當然高興。但是，想買樓者會不高興，樓價越是上升，想買樓者越多。

　樓價下跌，有樓者不高興，想買樓者高興嗎？會高興。但是高興之餘，他們敢買樓嗎？誰敢買價格正下跌的樓？

　換言之，如果政府擺明車馬，說要打壓樓價，除了讓有樓者不高興之外，能幫打算買樓的人嗎？不能。因為他們會觀望，不敢買。一旦買了，見樓價再跌，就會罵政府。

　這就是當年「八萬五」帶來的效果，嚴重的政治效果。

　今日曾特首身邊有一群心戰謀臣，處處優先考慮政治效果，所以有「先租後買」的概念。

「先租後買」靈活性高

　「先租後買」實際上是增加了住宅的需求，因此會推動樓價上升，這滿足了有樓者的心態。同時政府已撥錢出來資助想買樓的人，這又滿足了部分想買樓者的慾望。從政治的角度來看，是能滿足最多數人的做法。

　為什麼「先租後買」？而不是直接送一筆錢或借一筆錢給有資格的年青人買樓？

　理由是政府也看不清未來的樓價走勢。當年政府推出首次置業計劃，借錢給首次置業者買樓。但是後來樓價下跌，這些參與「首置」者人人虧錢，怨聲載道。現在改為「先租後買」，讓參與者有數年的時間做決定，假設數年之後樓價下跌，參與者可以選擇不買，多了一些靈活度。

　談了政治上的處理之後，我們也得面對經濟上的規律。「先租後買」會增加房屋的需求，因此會推高樓價，政府肯定有必要增加土地的供應，只有增加土地供應才能真正冷卻樓市炒風，特別是市區的土地供應。有人也許會覺得增加土地供應是遠水不能救近火，但是我不認為所謂「近火」對香港經濟有何不利之處。有大量內地人真金白銀送錢來香港買豪宅，對香港經濟有利無弊。