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威格斯資產評估執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
早在2008年，澳門特區政府啟動了《土地法》及相關配套法例的檢討工作。2009年初，澳門特區政府委託法律專家對法例的修改展開了理論與操作的深入研究，並結合08年11月第一輪公眾諮詢的意見，制定了修訂草案；至2010年12月，完成了最新的諮詢文本，供第二輪公眾諮詢。
這次《土地法》修訂法案共分十四章，有193條條文，涉及面尚算完善。第二章已清楚列明境內土地劃分三類，即國家公產土地，私有財產土地和國家私產土地，與中國的《物權法》保障私有產權權利的精神一致。第四章規定可處置土地分為都市性土地及共有都市利益的土地及農用土地，對農用土地作為明確的歸類。縱然澳門境內農用土地不多且位於離島，其經濟效益不大，但這次正式分類可表現了澳門特區政府維護農地的政治表態。
第五章對國有土地的處置作了明確規定，對土地處置方式、可批給或可佔用面積、取得土地權利的正當及處置土地的權限進行政策性指導和規範。第三十條限定以租賃方式批給的面積每次不得超過20,000平方米，總數不得超過100,000平方米，旨在杜絕個人或大財團大量囤地，阻止城市正常發展。第三十六條明確批准外國人士和團體購入澳門土地，強化外國投資者來澳下注的信心！
引入公開聽證制條文欠清晰
第六章是關於「批給及佔用」，對以租賃方式的批給、無償批給、專用批給、透過准照的佔用、土地權利交換及已按長期租借方式批給的土地作進一步的規範。租賃批地最長25年，且續約不可逾10年。溢價金（即香港的補地價）規定考慮土地位置、批給用途、溢價、所承擔或將承擔的成本、通脹指數及對上一次公開招標的判給價，這表明澳門特區政府以市場資料和價格進行釐定，完全擺脫以往行政主導的方式，與國際做法接軌。作為一個國際性都市，這點是必須的，且受外地投資者認同的。
另外，澳門對以落實鼓勵產業適度多元化政策為由申請豁免公開招標的個案，引入公開聽證制度。在最近的公開諮詢會上，專業人士和學者質詢這項條文仍欠清晰，要求政府進一步解釋。當局人士解釋是泛指設施，但沒有指明私人或公共設施，將來會引起不必要爭論，政府理應具體說明。聽證制度是現時旁聽制度的深化版，政府會考慮容許居民在會上提出問題，是否接納也會有官方正式回覆。
反對溢價金釐定機制待完善
最後應一提土地交換的規定。如基於公共利益，澳門特區政府可將價值高於所收的土地，以交換方式批給，但所收的價值應不少於批給土地價值的一半，且承批人須以溢價金支付差額。但土地法沒有提及反對溢價金釐定的機制，應具體列明可容許承擔人聘用熟悉澳門土地條例和價格專業人士進行上訴，使投資者接受一個較公平公開公正的制度。澳門已成立了資產評估協會，會員是從事境內評估工作的專業人士，可以擔任這類具體工作。
無疑，這份《土地法》是舊有的1980年版本的大躍進，體現了三十年來澳門的國際化、產業多元化、資源稀缺性的發展。境內外投資者應充分理解具體運作條文，以保障自身權利。
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