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■資金充斥市場，中環區甲級寫字樓售價和租金今年表現料將一枝獨秀。 資料圖片
威格斯資產評估執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
2010年是香港房地產市場快速上升的一年。去年，本港樓市所有類別物業都升溫，這主要是得力於經濟全面復甦，利息長期低企，內地經濟繁榮使個人與企業「自由行」增加，資金充斥市場及政府各類利好的房地產措施，如活化工廈、工業用地住宅化等等。不過，樓價過高令本港居民置業困難，政府審時度勢下不得已於去年下半年推出連串措施以穩定市場，防止樓市過熱造成失控的資產泡沫，不利本地經濟持續發展。
政府出招 樓市兩極化
至去年11月，政府推出打擊炒樓措施，令短期炒賣成本大增，相關活動即時停止，出現了短期的價量雙跌的局面。不過，當適應了這些新措施後，市場走向兩極化，有割價求租售，亦有屢創新高的成交案例。
回顧2010年，本港各類別房地產都錄得可觀的售價和租金升幅。其中，中小型住宅和豪宅價格上升了約19%及20%，租金則上升了約13% 及19%；而整體工廈價格和租金也錄得15%和5%的升幅。不過，表現最好要算是甲級辦公樓和整體商舖。甲級辦公樓方面，售價和租金分別大升了25%及23%，尤以中環的低空置率更推高同類指數30%及28%。另外，整體店舖也表現突出，售價及租金分別上升了25%及18%。
中小型炒家轉戰工商舖
基於大眾民生的長遠利益考量，政府推出了連串樓市降溫措施，從稅收、按揭成數、按揭利率和嚴厲規範房地產出售資料多方面下手，目的是抑止炒風，優化市場和公平分配房地產資源。短期炒家知道住宅的短炒成本大增，紛紛拋售手中住宅單位，轉戰工商舖市場。這些中小型炒家資金實力有限，便將回籠的資金放入工廈、乙級辦公室和旺區的蚊型商場舖位，故工商舖市場出現了短暫「小陽春」。
政府的有力介入住宅市場，基本上會改變今年樓價走勢，預測中小型住宅售價將會持平，豪宅則仍有10%升幅。受益於本地經濟向好和短期住宅供應量不足，租金料仍然向上，中小型住宅和豪宅料仍有5%和10%的上升。
中環甲級寫字樓前景俏
反過來說，辦公室和商舖市場將會是2011年的明日之星，預測全年甲級寫字樓售價和租金分別可升20%和18%，而乙級應可跟隨大市走勢而向好，售價和租金可升17%和14%。其中，尤以中環地區一枝獨秀，優越的地區位置、金融/高端專業服務的高度集中和超低空置率會進一步推高價格和租金升25%和20%，頂級的辦公室租金更會重返02年水平，每平方呎售價可望突破3萬元。
大眾市民如要分享這類升幅，應留意相關的收租股、零售股和持有升值商用資產的金融股。讀者也不可忽略工廈，2010年工廈物業市場表現突出、交投活躍，未來仍可看好，主要利好因素包括工業用地減少、利率低企、回報高、活化工廈計劃的刺激和中資熱錢逐漸流入這個市場！
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