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威格斯資產評估執行董事、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
各位讀者，虎年快將過去，迎來是兔年。十二生肖中，老虎代表孔武有力，而白兔是靈巧快速。濠江的樓市虎年節節向上，年氣十足，主要得力於本地經濟繁榮，內外消費強勁，全民就業，社會一片景氣。究竟2011年澳門樓市表現會如何呢？
澳門的三大物業種類中，住宅和商舖表現強勁，而辦公樓則較為平淡，這與當地的經濟重點不無關係。澳門現時的經濟結構仍以旅遊業、博彩業和服務業為支柱，而一般商業則仍在起步階段。
回顧2010年住宅市道，第一個成交金額和數量高峰期在4月，隨後大市轉向平靜，直至11月份濠江迎來第二個高峰，這主要是受惠於購買者預先在政府打擊炒樓措施執行前入市。以按年比較，2010年的總體住宅成交的數量和金額分別上升了52%和104%，兩者大幅差額可見2010年住宅樓價的升幅也很理想。
外地客澳門買樓自住比例增
值得大家注意的是，2010年第四季外地居民購入澳門樓宇作自住的比例大幅上升到57.5%，表示該地新落成的住宅項目吸引了大量外國人下注，這個現象是可喜的，表示他們再涉足濠江樓市。展望將來，利好的因素仍會是主導大市向上，包括輕軌的落實興建，港珠澳大橋的上馬，廣珠高鐵通車到拱北、市民收入穩步上揚和銀行利息低企。本人預計中小型住宅會在2011年錄得10%升幅，而成交量會突破18,500宗，去年的景氣將延續至今年。
再分析一、二手市場，讀者會發現這兩個市場2010年表現強勁，其中一手樓的成交樓量和金額（在1月至11月）錄得64%和113%升幅，這與同期的二手房的62.5%和110%相同，反映出當地樓市較健康成長，還未出現一手強力拉動二手樓急升，而再拉動一手樓反覆再向上，形成一個急速升市的循環。這與香港樓市的規則不同，原因是澳門近年沒有土地進行公開拍賣，市場參與者不能創造地王，再利用高地價效應推高現樓價值。
「三高」造就商舖交投暢旺
我們轉向商廈市場。澳門的新公司註冊數目在去年二三季錄得理想升幅，如以首三季比較，去年錄得了12.3%升幅，這表示去年有大量公司在當地進行註冊，大大有利於辦公室和商舖的未來市道。商舖市場表現一枝獨秀！去年首11個月，商舖的成交金額和數目分別錄得了84%和25%的佳績，這主要得力於當地的「三高」現象。首先零售營業總值去年急升30%，再者市民平均收入上升2.3%和訪澳旅客急升13.8%，三組數字是近年錄得的高位。如果中國經濟持續牛氣，訪澳遊客穩步上升和居民收入逐步改善，本人預計2011年濠江的主要旅遊區商舖的售價和租金會再錄得約20%升幅。
但相對來說，澳門的辦公樓市場仍未完全發展起來，主要是當地商業氣氛不太濃厚和第三產業的企業仍未趨向成熟發展。市場仍未回復到2007年高峰期，甲級辦公樓的呎租和呎價，分別維持在13至15元和2,300至2,500元，沒有出現大幅上升的現象。本人預料這個情形在2011年仍會保持平穩，沒有大幅上升突破的空間。
各位讀者，2011年的濠江樓市仍會是光輝燦爛的一年，大家有餘財力可細吼一下！
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