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曾淵滄 博士
鑒於中環市區土地的應用已經飽和，因此，最近特區政府有一個新的構思，就是開發東九龍為第二個市中心。
第二市中心甚至是新的市中心的概念在中國內地非常流行。最成功的例子就是上海浦東陸家嘴。今日陸家嘴甚至取代了浦西的地位，成為上海的金融中心。開發浦東的理由是浦西黃浦灘邊的建築已全被列為古蹟，加以保育而不重建。可供應用的面積有限，追不上今日上海的發展。
香港在過去，金融、商業中心長期集中在中環，中環土地不足應用時，則向北填海，或向中環兩邊擴展。擴展至上環、西環、灣仔，甚至北角、鰂魚涌。九龍長期沒開發主要的原因是當年啟德機場位處九龍，導致九龍半島的樓宇高度受了限制。機場搬走後高度限制才放寬，但是，要拆舊樓重建的阻力非常大，不易進行，今日較高的樓全集中在新填海土地，即西九龍及紅磡灣，紅磡灣以住宅為主。西九龍有了一座ICC，但ICC旁邊皆為住宅，因此也不易將西九龍開發成新的商業中心，特別是西九龍的廣大土地早已定位為文化區。
很自然的，舊啟德機場的土地及其附近土地，特別是九龍灣工業區、觀塘工業區就成了最佳的改造地點，特區政府提出的這個東九龍第二商業中心的構思是有創意的、正確的。
舊啟德機場至今仍有大片大片的空地，要建甚麼都行，郵輪碼頭佔地不多。其餘的土地隨時可以集中發展成辦公樓。觀塘、九龍灣的工廠大廈實際上在過去10年已經陸續改造成商業大廈，工廠大廈的改造不太難，主要是物業權相當集中，往往整幢工業大樓就屬於一個業主。只要政府批准，隨時可以改造。
香港甲級寫字樓租金太貴，導致不少跨國企業不願意前來設立地區中心而設於新加坡，新加坡的市中心就是靠大片大片的填海而不斷地擴展，壓住租金的升勢。因此，如果東九龍也可以發展到媲美中環的水平，對甲級寫字樓供不應求的壓力是可以紓緩的。
現在最關鍵的問題是如何使到東九龍具有媲美中環的吸引力？
提升東九龍的吸引力
我認為東九龍要有以下的一些元素才能有吸引力。
首先，東九龍必須建兩座像IFC或ICC的地標式大樓。地標式大樓對改變土地價值的作用很大。台北的101大樓就全面改變該區的價值。中環有一座IFC、西九有一座ICC，啟德不妨建兩座相連的高層大樓，這可以全面提升啟德的價值。
其次，啟德也該建一座類似灣仔的會展中心，會展中心是吸引海外客商人流的地方，使地區國際化。
第三，整個東九龍新開發區必須有輕軌貫穿每個角落，必須有有蓋行人走廊。最好再加上電動行人道，使得人們在這個東九龍新區非常方便地往來。
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