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■大圍站上蓋項目預計可提供約2,900伙分布在8幢40層至52層住宅，但港鐵發言人較早前表示，相關項目不能成功招標賣出。資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
7月1日梁班子正式到任，但遺憾的是他構想的新班子理想架構還未經立法會條例通過，需要等待今年會議完成前，甚至下屆立法會復會時才可完成審批程序。在主要特區官員上任宣誓中，梁特首只能沿用舊時架構來施政，如張炳良要暫時充當運輸及房屋局局長，不能專注房屋政策。
在過渡期起碼三個月內，梁特首不能有效開展其施政理念，當中市民最關注的房屋問題，這個不明朗因素使樓市一二手交易量驟減，而土地出讓市場也受影響而出現流標或低價成交，這反映出無論大小業主或開發商都變得謹慎。7月9日傍晚港鐵發言人表示大圍站項目不能成功招標賣出。港鐵公司一共收納三家公司入標，但因無法收回物業發展成本的風險頗高，公司會重新審視發展組合編制並期望於明年3月底前再重新招標。
該地佔地約52.11萬方呎，可建樓面面積共288萬方呎(其中約205萬方呎是住宅用途)，預計可提供約2,900伙分布在8幢樓高40至52層住宅大樓。在建築成本上，項目總投資額近290億元，其中補地價金額估算約127億元(其中港鐵支付約40億元)，樓面地價約4,700元；如總投資額及總樓面面積攤分，則平均成本已達一萬元。
回顧自2005年至今，鐵路上蓋項目已錄得五次流標紀錄，包括西鐵屯門站、荃灣西5區及7區、南昌站及大圍站，其共通點都是地點位於市區邊緣地帶/新界新市鎮，補地價金額自2010起100億元以上及發展期頗長。這些大型地皮未能如期賣出，將會影響特區政府年供應量20,000伙私樓未能達標。
反觀政府招標北角邨用地，則比較順利。7月11日，特區政府公布成功以69.1億元售出該地皮，在7份標書中新地突圍而出，以市場認為低價中標，擊退了北角地區發展經驗豐富的長實和太古城開發商太古地產。資料顯示，北角邨用地佔地約25.18萬方呎，總可建面積約90萬方呎，其中商住可建約73.9萬方呎，單位數目不可少於700伙，即住宅面積平均面積上限是825方呎。
批地價折合樓面地價是約9,347元，而總投資成本約150億元，令市場估計住宅開售將不可低於15,000方呎，屬中高檔住宅類別。其實這個預計呎價跟同區一手新樓和毗鄰大型屋邨如和富中心/城市花園/港運城的海景單位均沒有太大溢價，這反映出開發商只以現價入標。回觀歷史，如果樓市前景好時開發商會以約5-10%溢價入標搶地，但反之如現在樓市前景不太明朗下，他們只會選擇性地用現價「入貨」！政府願意以低於市場預測價售出這塊地皮，反映出她不想繼大圍站流標後進一步令市場看淡後市。
如從這兩幅土地去考量，讀者不難看出開發商的買地取態已趨向保守，寧願選擇投資額較低的，毗鄰二手市場較成熟的市區及景觀有所保證的，甚至接受大量設計和用途限制的地皮。但港鐵站上蓋的發展項目連番流標為特區政府未來幾年中小型私樓供應量響起警號，如何去補足這幾千個供應量是政府必須短期內解決的問題。這個不平衡的供應情形正反映在中小型二手樓市中，讀者可發現無論二手居屋、二手新界私樓或二手大型屋邨單位近期仍保持升勢，反映出低息環境下私樓業主可善價而沽，對想上車一族絕對不利。
今天，特區政府面對的房屋問題是如何幫市民上車，以理順「劏房」、租金上升和本地生產成本的問題。政府可以加快居屋建屋速度、加大居屋建成數目，推出「港人港地」計劃、重新審視住宅租管政策、加推私樓地供應量等等去考量。筆者建議特首應利用過渡期三個月，盡快展開房屋政策諮詢會，聽取各利益者意見，包括開發商、參與開發的公型/半公型機構、公眾人士、專業界別人士、基層人士代表及其他有興趣人士，共同訂下長遠房屋目標，一洗上任政府給投資者零亂政策的形象，恢復市民的置業信心！
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