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利民房策理應支持


http://paper.wenweipo.com   [2012-11-02]     我要評論

蘇偉文 琤芮瑊z學院商學院院長

 政府早前展開有關各種增加土地供應方法的諮詢,是很有遠見和值得我們支持;至於發展新界東北,更是要進行,使香港在土地供應上可以滿足房屋上的需求。香港政府在房屋政策上不斷推出利民政策,顯示出政府對房屋問題的高度重視,也反映出政府對房屋問題有著理解,市民要對利民政策多多支持。

 政府上星期推出了新的房屋政策,分別是將特別印花稅的年期延長,由目前的二年增加至三年,而且更針對非本港人士的購房,要多加百分之十五的買方印花稅。消息公佈後業界普遍認為可以大幅減少境外人士來港購房,對穩定樓市有一定作用,而大眾對這項政策的反應大都正面,反映了這項政策是順著民意方向,也顯示了市民對目前房屋市場上的短路,已達到了如何不滿的地步。

減少境外人士來港購房

 香港地少人多,樓房需求旺盛,每年新落成的樓房數目不足以滿足市場需求,以致樓價高企,這已經是大眾的共識。從經濟的角度看,供求失衡是導致價格上升的原因,假如供應和需求都是具備彈性,即價格上升可令供應大增和需求大減,那麼這個問題可由市場解決。

 可是樓房的供應欠缺彈性,樓價飛升也不能馬上出現大量的樓房,而且香港對樓房的需求是很剛性,樓房價格上升對樓房的需求影響不大,結果是樓價持續上升而需求不減。當然,若是香港的樓房供應可以是無限的話,短期的供應不足並不是大問題,只要政府清晰的表示將來供應大增,人們還是可以接受。

 然而香港土地欠缺,政府在土地供應上捉襟見肘,將來樓房供應不能大增時,也意味著政府不能任由市場變化而不顧,因為以市場調節的機制已行不通,所以就有需要壓縮對樓房的需求,尤其是在樓房上投資的需求,更是一個極為重要的考慮,理由是當大部分市民在抱怨未能置業時,卻有另一批人擁有樓房資產,當中自然就有階級矛盾的出現。我們要強調的是,這並非等於反對投資樓房,而是在基本房屋需求還未能得到滿足的時候,卻放任樓房投資,產生的民意反彈可以很大。

增加土地供應具遠見

 在這個角度看,作為一個金融學者,其實是頗為矛盾的,在一方面金融學術強調市場調節;但另一方面樓房市場影響到社會各個階層,當市場調節失效而要向大眾負責,政府的介入有其需要。雖然政府的措施在需求方面下了功夫,但長遠而言,政府在供應方面不能,也不應不去增加。這是因為目前樓房需求可以讓行政和稅收政策來將之壓抑,可是解決問題的王道方法,還是從增加供應入手,我們總不能永遠只靠將需求壓抑下來。

 從這個角度分析和入手,政府早前展開有關各種增加土地供應方法的諮詢,就很有遠見和值得我們支持;至於發展新界東北,更是要進行,使香港在土地供應上可以滿足房屋上的需求。香港政府在房屋政策上不斷推出利民政策,顯示出政府對房屋問題的高度重視,也反映出政府對房屋問題有著理解,市民要對利民政策多多支持。

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