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■深水埗即將拆卸重建的舊樓區，近處的一條橫街為北河街。左方為通州街公園方向。資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
近年，港府由被助長「地產霸權」，轉向為向發展商施加規範及掣肘，多項措施陸續出台，較早的包括發水限制、預售樓花指引、以實用面積訂價等，多屬於保障消費者權益範疇，每項措施均有其實施的理據。但較近期的新界東北發展以「傳統模式」徵地，以及實施「買家印花稅」(BSD)，當中尤其是對於後者，發展商反應強烈，港府掌管房策及稅務部門，應耐心與發展商代表詳細溝通及考慮彼此的理據，然後始確定執行的細節及豁免條款。
如世界許多大城市一樣，香港面臨市區老化，舊樓失修，老業主受經濟所限，無力維修，港府近年已大力推動包括由市建局執行的樓宇維修大行動、維修樓宇貸款計劃等，但修修補補，舊樓始終愈來愈舊，要長遠解決問題，始終是要重建，但各區舊樓數量龐大，市區重建任務不能光靠市建局去進行。上屆特區政府於2010年中，修訂「土地（為重新發展而強制售賣）條例」〈簡稱強拍條例〉，
舊樓強拍申請門檻調低，50年樓齡的只需收足八成業權份數便可申請強拍，目的就是鼓勵發展商併購舊樓作市區重建，修例得到正面效果，強拍申請由2010年的21宗，上升至2011年的46宗，今年到12月中更升至57宗。舊樓重建帶來新生活，個別地盤更向政府支付大額補地價，帶來庫房新增收入。舊樓重建後亦帶來市區新增樓宇供應，滿足市場需求。
既然市區重建要靠發展商去執行，在各項政策上，應朝正面鼓勵方向去配合。今次推BSD，港府便未能全面考慮收購舊樓牽涉的困難及時間性。首先收購舊樓並非平鋪直敍，在未達到可以向「土地審裁處」申請強拍的門檻〈即八成或九成業權份數〉之前，透過代理與小業主接洽，只是你情我願性質，不可能有固定時間表，不知道甚麼時間可以完成。
很多時更有多於一家發展商在收購同一座或毗鄰舊樓，遇到小業主因某些理由不同意，發展商只能購入小部分業權然後慢慢與其他小業主洽商，就筆者所知曠日持久的例子甚多。發展商可能按不同時間所收到單位，以不同有限公司持有。很多市區地盤是經過多次收購都不成功，最後能夠僥倖成功達致強拍門檻，全賴發展商有耐性兼肯添價而小業主最後肯軟化，但整個過程一般非十年以上不能達到。
另一方面，屋宇署要求100%業權人同意始審批建築圖則方案，換句話說，在收購過程完成前，根本無可能確定樓宇單位面積及單位數量。經過強拍程序，成功收購整個地段後，還可能要按不同情況，向城規申請轉用途、或需補地價、修改土地批租條款、同時向屋宇署入則等，然後才能做建築工程。
筆者看過運房局及地建會的網頁，在這個課題上，彼此意見南轅北轍。既然BSD的目的不是要阻嚇市區重建，就應該讓發展商收購舊樓作重建予以豁免。港府的「六年期」退稅條件不能切合上述實際情況，筆者建議當局應該直接豁免任何能夠取得符合申請強拍條例門檻的舊樓重建。
另外，同一發展商屬下的不同有限公司之間的住宅物業轉讓亦可獲直接豁免BSD。舊樓收租回報不高，非為重建，無人願意鎖死資金，買入同一地段多個舊樓單位，可能銀行亦不做按揭，建議鼓勵發展商繼續收購舊樓，發展商只要能證明於申請前5年內購得重建地段的20%業權份數，便可獲BSD退稅。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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