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曾淵滄博士
長遠房屋策略委員會出了一份報告，預測未來10年香港新住宅需求是47萬個單位，這是根據一些計量經濟模型計算出來的。報告公布後，民間的反應多認為計算的結果有誤，低估了需求。當然，一般學歷水平不夠高深的市民不敢挑戰大學教授的計量經濟模型，他們的反應多基於自己的主觀感覺來評論。
計量經濟的準確度有多高？實際上不高，這是全球學術界的共識，原因是所有的計量預測模型都有大量的假設條件，只有當所有的假設條件皆一一出現，預測模型才可能準確。當然，我們也不可以因為計量經濟模型有缺點而否定之，畢竟，有個模型協助規劃總比沒有模型、憑空隨意推出一些數字好。
有人認為長策會之所以低估了未來10年的需求，是因為1997年董建華的「八萬五」規劃，也是建基於港英時代彭定康留下的房屋需求預測而成，當年彭定康也成立了一個類似今日的長遠房屋策略委員會，預測未來10年香港新住宅需求是85萬個單位，所以才有董建華的每年建8萬5千個單位的規劃。當年，彭定康的預測方法，基本上也是計量經濟模型。
是當年計算錯誤還是這一次計算錯誤？是當年高估了還是這一次低估了？
需求會隨樓價升跌改變
另外有些人認為這一次長遠房屋策略委員會之所以低估未來10年的房屋需求，是因為特區政府沒有能力找到足夠的土地供應，在未來10年提供超過47萬個單位的住宅，既然做不到，索性低估需求。這些人之中有些更認為目前的特區政府在未來10年，極可能連47萬個房屋單位也無法提供，理由是梁振英政府尋地開發遇上重重阻力，東北發展有許多人反對，洪水橋發展也有許多人反對，填海一樣有人反對，市區重建則居民、業主獅子開大口，要求巨額賠償。
什麼是需求？實際上，需求是有相當程度的「虛」。還記得「綠悠雅苑」嗎？988個單位，超額認購58倍，需求超過5萬人，但是，第一天開售，三分之二的申請者失蹤了，需求消失了。當年，董建華年建8萬5千單位的計劃只推行幾年就停止了，因為市場上的需求消失了，沒人想買樓。樓價下跌時，家中長大了的孩子仍會與父母同住，甚至結了婚，仍然蝸居於父母的屋子裡；樓價上升時，年輕人則很想早一些離開父母，有自己的住宅。所以需求是會隨著樓價的升跌而改變。
香港樓價已經反覆上升10年，還能上升多少年？影響樓價的最重要因素之一是利率，目前的超低利率還能維持多少年？
不要忘記樓價與需求的關係。
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