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■有調查指，港人物業負擔能力創下十二年來最差紀錄。 資料圖片
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
差餉物業估價署公佈，6月樓價指數破歷史紀錄升至249.8點，今次按月升幅達1.05％，更由中小型單位蔓延至較大型面積單位。房委會公布最新輪候公屋人數為255,800人，亦是歷史新高，按季升幅3.1%。中大生活質素研究中心公佈，港人物業負擔能力創下十二年來最差紀錄，研究指出，於2013年，港人家庭即使不食不用，把收入全數用以供樓，都要用14.19年才供完一個九龍區的400呎單位。而同一研究基礎，於2002年，只需4.68年便供滿。一連串新高數字，顯示私人住宅市場樓價愈來愈高，同期市民入息增長步伐跟不上，供樓愈來愈困難，愈來愈多人轉而依賴公共房屋供應去解決住屋問題。
倘無辣稅 炒家勢增升勢
今屆政府開宗明義，以解決房屋問題為政策重中之重，近期積極按序推地，加上各項辣招作需求管理，但近月樓價不跌反升，中小型住宅樓造價破頂，連居屋亦出現鰂魚涌康山花園一個590呎實用面積單位以719萬成交的全港最高紀錄。是否現屆政府所做的努力白費？筆者對此認同，起碼現時炒家絕跡，辣稅已見成效。
現時樓市狀況不是單一因素所致，首先，現時樓價創新高是在一個總體較少成交量的市場環境下出現，這是部分經濟能力較強人士入市所致，這批買家可能是用家，亦可能是長線持有作出租用途人士。是甚麼原因促使這些買家在此時入市？其中一個可能是，認為在現時政治化的環境，港府以開發新市鎮來增加長遠土地供應，勢必受到阻撓，拖延曠日持久。其次，全港各項大小基建工程加上公私型地盤在如火如荼施工的巨潮中，某些工種建築工人嚴重不足，而香港整體建造施工能量不可能快速提升，在建築費持續攀升之下，新樓沒可能平賣。第三，美國加息傳聞時遠時近，其經濟復甦步伐未如預期理想，加上近期新一輪歐洲國家債務危機再現，樓按利率料將維持低企一段時間。
股市部分資金轉投樓市
有人向筆者指出，近月港元強勁，是俄羅斯資金湧港所致，相信熱錢投進股票證券等快來快去的投資居多，而本港近月股價升，部分獲利人士把資金轉投樓市，而發展商近期多以補貼印花稅及高佣促銷，亦成功吸納一些潛在的買家。
近年香港沒有出現新的能夠帶動經濟增長的火車頭行業，反而近月因為內地反腐等原因，零售數字出現下調，普羅市民的經濟能力增長跟不上樓價升幅，未上車而渴望上車人士，達成願望的機會愈來愈渺茫。寄望政府早日推出新居屋，以較低的售價來滿足這些人士的需求。公屋輪候冊愈來愈長，排隊的人愈來愈年輕，盡顯新一代對私人住宅市場的望樓輕嘆，唯有依賴公共房屋作安居之所。
無論怎樣，公營樓宇或者私人住宅供應，都需要穩定的可供發展土地供應，還望社會有識之士，支持政府開發土地的各項計劃，能夠落實土地供應，始有望樓價平穩，讓更多人可以以符合其負擔能力的樓價達成其自置居所的願望。港府目前可以做的，除了呼籲市民注意泡沫風險之外及加緊進行開發土地等工作，應該是研究加快推出新居屋和允許輸入香港缺乏的建築工種外勞以降低建築費。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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