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■各地樓市料會因應當地庫存量，再自我調控政策。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
中國指數研究院的百城房價指數按月升幅連跌3個月，按年升幅不斷收窄，由2013年12月的11.51%跌至2014年7月的4.72%。全國百城中，76個城市房價按月下跌，反映整體樓市走弱，樓價下行風險日益增大。
堅守限購城市不足三成
樓價持續向下創造鬆綁限購令的有利條件。6月27日，三線城市內蒙古首府呼和浩特是首個內地城市正式發文確定鬆綁樓市限購令，直至8月初，全國47個限購城市中，只剩下12個城市仍然堅守限購令，佔不足三成。未完全撤限購令城市主要包括一線特大城市如北廣上深及一些較為經濟發達城市，其人口增長仍是不俗，使城市內供求較平衡，庫存量未達危險水平。
如筆者於今屆政府上場後，多次撰文論述中央房屋政策，筆者感到今屆政府對應樓市的政策有着根本性變化，李克強總理兩會上提出樓市分類調控與雙向調控的新要求，不再提「堅持樓市調控不動搖」，這意味着撤限購令是早晚問題，當樓價確認回調時，樓市放寬限購令變得「水到渠成」了！再者，未完全鬆綁的大城市/特大城市會採納微調方式，如放寬某個面積以上或某個單價以上的大型豪宅的限購令。
既然鬆綁措施旨在去大量庫存，讀者關心其成效如何。根據各地中介機構調查，成交量回升是短暫的，通常只維持一/二周後便迅速回落，不能發揮大幅刺激樓市成交量的作用。這是與房地產具投資作用有莫大關連，面對樓市限購令放寬，發展商可以爭相減價促銷，但投資者擔心後市樓價仍會繼續下跌，入市取態趨向審慎。買房者也會看銀行房貸政策，如抵押利息、成數及年期會否放寬及第二/三套房的房貸政策，一些經濟發達的沿海城市對非本市戶口的內地居民和外國人士的准入條件都是受關注的，例如外地人在天津購房現時已不用提供完稅證明，社保證明即可以購入第二套房等等。
縱然內地樓市下調情形基本上已確立，但可見未來出現大地區崩盤的可能性不高。中央政府會透過房貸政策/稅務方式去中長期調控房屋投資環境，並已容許各地政府根據實際經濟發展情形制定適切的房產調控政策，但這不包括特大城市如北廣上深，因這些地方政府有着較雄厚的實體經濟實力去支撐因房產市場不振而受損的財政收益。
「金九銀十」 房企重要關口
當各地限購令撤消的刺激作用淡化後，各地樓市會回復自我調控的局面，取決於當地庫存量數目，城市的購房剛性需求，房貸政策等等，預料多數城市仍然出現「徐徐向下」的走勢。發展商的營銷策略離不開減價促銷，而今年「金九銀十」是她們的重要關口。截至上半年底，發展商(除了小部分龍頭企業外)的銷售總額和毛利率表現不太理想，有些更連全年40%銷售量也不達到。為求取生存空間，各大小開發商會視今年十一假期前後為重點促銷期，提供各類減息/優惠去吸引市民入市，投資者應關注她們今年的銷情來審視全年業績表現。
在近三個月內，內房股已受到撤限購令的消息刺激，龍頭企業的股價已大幅上升三成以上，但近期當消息逐漸淡化和銷情不繼後，上周的內房股股價已出現明顯回順，後市走勢還看「金九銀十」的個別公司的銷售成績和減價幅度，不難會於9月/10月再出現另個「小陽春」局面。除了看個別業績外，還應考量其公司穩健系數，尤其是近年擴建太快的、毛利率不理想的、庫存量不能改善的及庫存地區多位於三線城市的。
戶籍改革吸納三線庫存
在7月30日，公安部宣佈內地推進戶籍制度改革開始進入全面實施階段，標誌着「二元經濟」模式結束。公安部預計到2020年戶籍制度改革實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮居住，但其准入制度分為四級，即全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件及嚴格控制特大城市的人口規模。在十年之後，戶籍改革會使大量農民正式落戶城市，尤其是三線城市，有效地吸納龐大的房產庫存量，而充足的人力資源也可以促進其經濟多元發展，擺脫地方政府長期財政收入過分依賴房地產的困局。
在可見未來十年，房地產仍是中國的經濟支柱產業，有賴其對各種行業的強大拉動性，房產業保持長久平穩增長是必須的，但同時房價應該維持於合理區間內，避免過熱後出現泡沫爆破使地區經濟受到災難性影響。撤除「限購令」的刺激是短暫的，還看「金九銀十」吧！■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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