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2014年8月20日 星期三
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房屋「需求管理」不能放鬆


曾淵滄博士

8月7日,差餉物業估價署宣佈,根據他們編輯的物業指數顯示,香港樓價已創新高;8月8日及15日,中原城市領先指數也兩度宣告創歷史新高,升破去年3月份的高點。

近一段日子,政改消息搶佔傳媒大部分位置。過去,每逢樓價上升,反對派中人必定站出來批評政府無能,無法有效控制樓價,傳媒也趁機大肆渲染。但是,近日樓價指數創新高,政界中人已不再發聲,反對派中的部分人已開始避見記者,原因是自己立身不正,公信力大損,多一事不如少一事。

於是,樓價指數創新高就成了純財經新聞,與股價上升下跌同樣分量的新聞。

不過,樓價的升跌與股價的升跌畢竟不相同。目前,香港依然有許多人想買樓而未買樓,天天期望樓價再下跌才買樓的人是焦急了。他們中的相當部分已開始埋怨政府的「辣招」不夠辣,甚麼「需求管理」已管不住。梁振英特首曾經說過,房屋政策是他施政中重中之重的一環。

中原城市領先指數於去年3月從123.66點見頂後回落,輾轉下跌至今年3月的117.18點才止跌,跌足1年。不過,跌幅也僅5%。然後,在5個月的時間內回升,回升的速度比下跌還快,理由是去年樓價下跌時,許多想買樓而未買的人在近幾個月見到樓價跌不下,就一湧而入,爭荈R樓,在買家突然大增的情況之下,樓價升勢加快。當然,過去5個月,所謂升幅也只是5%,算是相對溫和。

政府須提醒置業風險高

樓價跌不下,並不是政府的「辣招」失效。如果沒有「辣招」,今日香港樓價更是遠不止這個水平,理由是利率依然很低很低,樓房的供應依然是少於需求。要建一套房子,從土地招標到房屋落成,至少5年。梁振英上任2年,他所能供應的土地要變成樓房,至少是2017年、2018年之後的事,這是急不來的。

雖然政府沒有辦法在短期內大量增加房屋的供應,但是「需求管理」的工作依然不可放鬆。所謂「需求管理」,就是要改變人們對樓價走勢的預期。基本上,每一個人買樓都是期望他們買樓之後,樓價會上升而不是下跌,因此,政府應該努力地告訴人們,目前買樓投資的風險很大,樓價就算再升,上升的幅度也不足以抵銷特別印花稅及雙倍印花稅。還有,美國可能在明年加息,加息會增加供樓的負擔,從而打壓樓價。最重要的是,政府應該向香港市民說,政府不會任由樓價急升,政府是隨時都可能為目前的「辣招」加辣。

除了「需求管理」,發展局也該毫不放鬆地爭取每一分每一秒,盡可能地開發土地,增加土地供應是穩定樓價的最終方法。

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