|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
土地註冊處公布，上月樓宇買賣共6,457宗，比對10月下跌約兩成，亦是近7個月以來新低，相信是「佔領」行動所影響，住宅交投回落由成交數字上反映出來。不過今年首11個月成交73,911宗，已比去年全年約70,500宗高出半成，顯示今年整體樓市仍較去年活躍。
交投回落 樓價反升
樓市交投回落，在正常的市場供求狀態下，理應樓價亦相對回軟，但偏偏現實不是這樣，市場錄得無論港九新界均出現屋苑破頂平均價成交。隨意舉一些例子，將軍澳慧安苑頂層單位，以10,380元之呎價成交；土瓜灣翔龍灣高層特色戶，以15,583元之呎價沽出；天水圍嘉湖山莊亦有一單位，以實用面積計逾7,800元呎價成交，造價屬1997年後新高。
怎樣解釋上述疑似反常的「量跌價高」現象？筆者嘗試去分析一下，現時「佔領」運動持續之下，普羅置業人士面對政局動蕩，信心肯定受到影響，上月交投下跌兩成應該可以說明整體趨勢。何以出現高價成交？相信是擁有強大購買力人士，趁這個時候市場競爭較小，肯決心追價，業主亦因政治形勢，肯落實接受出價達致成交。就上述幾個成交例子，可以看出多是同屋苑中最優質的單位之一，既然同屋苑有單位以高價成交作參考，在市場比較法之下，其他單位的價格亦得以企穩在較高水平。不過筆者提出警告，要是政局長期不穩，成交持續轉疏的話，樓價亦不可能長期只升不回的。
新界上車盤租平過供
筆者留意到媒體報道，新界區重現1997年上車盤「租平過供」的現象。換句話說，這類首次置業人士上車的樓盤，償還按揭貸款每月供款連本帶息，比同一單位的市值租金還貴。該項報道的抽樣單位遍及包括位於新界沙田、大埔、粉嶺、上水、屯門以及荃灣等一共12個屋苑，出現供款比租金高出0.1%至14.5%不等，研究對象為400萬元以下上車盤，以按揭70%，按息2.15%及25年還款期計算，若果將來加息，每月供款更多，相對於租用同類單位的負擔更大。
在此消彼長之下，相信用家選擇租樓的比例愈來愈高。此現象的出現，一方面由於樓價居高不下，另一方面，由於雙辣稅的實施，部分持有單位人士轉售為租，令可供出租單位增加了，小業主願意以平租吸引租客，日後碰上加息，供款增加時，相信更多人選擇租樓，屆時樓價或出現較明顯回落趨勢。
|
