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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
重建公務員建屋合作社於兩年曾經熱烈討論一番，業主/合作開發商不想或無力負擔日趨高昂的補地價金額，最後轉趨沉寂。最近，特區政府發展商及房屋協會宣布明年初研究推出「重建公務員樓宇先導計劃」，以需求主導形式推行。本文嘗試探討如何優化先導計劃成為「可能的任務」呢？
公務員合作建屋歷史可追溯至1952年，為穩定當時公僕士氣。在計劃推行初期，只有十名公務員便可組成合作社，要求政府以約市值三分之一地價和以低利息借出建築費共建合作社樓宇。因為當年建築費只約四萬元以下，主要是低層洋房方式，沒有自動電梯上落。有關樓宇業權由合作社統一持有，住客的身份只是近似會員/租客，所以若要進行重建必須經過繁複手續，並且花上大量時間。政府於1980年代終止此計劃，現時有238個合作社，分布於傳統市區，例如香港半山、九龍的九龍塘、土瓜灣、紅磡、深水埗等地區。
對更新市容起積極作用
政府發言人指出，全港目前有173個合作社已經解散，涉及178個地盤，最近估計，當中約有85個地段具有重建潛力，若全部重建可獲近250萬平方呎樓面，約相等約4,000個每個約540平方呎住宅單位。雖然數目不多，但是位於傳統市區，對更新市容和善用城市高度起了積極作用。
公務員合作社樓宇重建有五部曲及二次補地價，先向政府申請解散合作社，再向地政署支付第一次補價等於三分之二地價差額(注意是現時地價)，完成後進行單位分契手續，小業主可自由轉讓或尋找合適發展商重建，通過更改土地用途、增加樓面、增加樓宇高度等等，地政署會批出基本土地條款及第二次補地價金額。在過往歷史只有11宗成功重建例子，主要是被第二輪補價爭論方面「謀殺」了！根據資料顯示，地政總署於2012年時，要求柴灣道藹寧園付上45億元地價，雙方談判三年後，發展商宣布期望今年內完成全部手續，並可於年底前推售。
發展商倡議兩個方案，包括由房協代業主支付三分之二地價，並以市價加10%收購，小業主可拿回市價+10%除去代付補地價的餘數和建議業主集齊一半業權，向市建局申請「促進者」角色，由市建局協助尋找重建商；兩者主要分別是前者提供資助性房屋，而後者私樓是最後出產品。
在房協收購計劃中，初步條件和構思已被發布。房協參考已重建成功的案例，結論是地盤面積逾一萬平方呎，重建樓面須為現有兩倍以上，才有機會達收支平衡或盈餘。地段內十足業主同意重建，小業主收取收購金額後優先購買房協二手居屋，且可豁免資產審查，未來轉售前付清欠地價便可以了。
新思維解合作社重建死結
無可否認，特區政府倡議此先導計劃，實為糾結多年的公務員合作社重建死結開展新思維，但是筆者憂慮某個條件太苛刻，而且第二類由市建局同開發商重建方法成功例子不會太多。
首先，需要收集100%業主同意才可啟動房協收購會遇上難度，因為不少業主已空置單位逾年並失去聯絡。政府可以仿照重建局重建門檻的八成小業主首肯形式，如果餘下失聯業主於多番嘗試尋找未果之下，房協可發放業主收購餘金額存在庫房待領。
小業主可優先認購房協的第二市場單位，筆者認為吸引性不大，因為該第二市場單位數目不多，而且只集中某些地區，當局實可放寬至房委員的房屋或可優先「回遷」到原址重建房屋計劃。其實原業主也面對重建兩難局面，包括原來公務員樓單位面積接近一百平方米，收購金額又不足夠在同區再購買較新等樣的私樓，但是公務員合作社樓宇日久失修，業主面對日益高昂的維修費用，如何去增加業主吸引性是房協應具體研究重點。
灣仔囍匯計劃值得借鏡
歷史原因令這些計劃頗為零星，一些是分布於附近街道的眾個單幢樓。在現在倡議的重建條件中，重建單幢樓缺乏經濟效益。有些區域一條街上都有數個相連或相近單幢公務員樓，房協/市建局應牽頭拉攏這些樓宇合作社和業主共同開發。典型例子是灣仔的囍匯計劃，發展商聯手開發不同期數，並以地上/下步行街貫通，達到增加經濟效益及改善市容良好效果，值得其他零星公務員樓借鏡！
另外，發展局亦會要求地政總署，審計在重建過程中，合作社樓宇業主的授權下，先確定補價金額及修訂地契條款。雙方應多採用「補地價仲裁先導計劃」去縮短時間，令公僕合作社重建計劃順利進行。
在香港政府努力尋找住宅土地下，公僕合作社樓宇重建先導計劃不失於市區提供稀缺土地的可行方法，但是具體執行細節房協應細心制定，務求更多計劃成為「可能任務」了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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