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山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
繼財政司司長上周三宣佈2016 / 17年財政預算案後，發展局局長隨即發佈下年度政府賣地計劃。貫徹特區行政長官的施政報告精神，政府繼續增加各種功用的土地供應量，以市場力量維持樓價平穩前進。
展望今年本地經濟情形，財政司司長先來「報憂」，並預計GDP增長率及基本通脹率齊齊急跌，正是本屆政府四年來錄得最低數字，分別由2015年的GDP增長2.4%下調至1%-2%及基本通賬率由2015的2.5%下跌到2%。如以2011年計，GDP增長和基本通脹率更分別下跌超過六成幾以上，反映經濟發展由平穩遂步走上衰退路，情況令財政司司長非常擔心。面對本地出口貨值減少、訪港旅客下降及本港政治爭拗有增無減，財政司司長只有用各種減稅收及政府費用去振興本地內部消費，期望紓減經濟下行壓力。
但是基於不同因素，本地住宅樓價於過去幾年仍然持續向上，特區政府只有2013年陸續推出樓市管理措施，再配合平穩土地供應量，住宅樓價直到去年九月份才見頂回落，也換來二手樓市成交量嚴重萎縮，一手樓市主導整體住宅樓價。自從去年九月起，本港住宅樓價持續回落，各類指數顯示至二月底平均跌勢已突破10%，且未見暫停跡象。在整體住宅樓價回落背景下，發展局局長表明短期不減辣及維持各類物業的土地供應量，尤其大幅增加商業地及酒店地數目，有效地減低特區營商成本及維穩本地旅遊業競爭力。2016 / 17年賣地計劃不乏亮點，筆者試圖具體分析對年度樓市影響。
九龍東區佔政府賣地表45%
同樣地，下年度將有29幅住宅用地可供出售，當中12幅位於港九市區，共提供約1萬伙供應，佔總供應量逾半。港島中只有二幅土地，分別位於堅尼地城及鴨脷洲，估計可建1,500個單位，當中以鴨脷洲住宅為主，共可建約1,420個單位。可惜都是還未完成改劃，存着未能推出市場的潛在風險。市區地區大增，主因是九龍東尤其啟德發展區及茶果嶺地區將會密集式供地。七幅啟德發展區第1F､1I､IK及IL區共提供6,520個，再加上茶果嶺地區的1,300個和油塘臨海地，總計約8,720伙來自九龍東區，佔去政府賣地表的45%。
相反地，今年新界住宅土地供應量偏低，三大主供應區是屯門 (3,610伙) 、大埔 (2,510伙) 及沙田 (1,260伙)，而去年流標的青衣細山路及元朗凹頭地及去年延遲出售的二幅大埔住宅地也被納入2016 / 2017年賣地計劃內。值得大家留意是將軍澳區沒有土地供應，但也會受制於龐大九龍東住宅土地開售，對整個九龍東及將軍澳地區住宅樓價構成不少下行壓力。
地價向下催化樓價再下跌
從以往數年將軍澳密集式賣地經驗估計，發展商對啟德發展區及九龍東土地偏向審慎。在下行樓市時，地價往往跌得「快過、深過」樓價。且於同區供應密集，日後樓盤時間相近，發展商投地出價不會進取，且有「一浪低於一浪」情況，最差可能出現流標事件。特區政府為着保持賣地收益，極可能因能市場走低而不惜減低底標，避免再現「流標」事件。如前文提及，市民購買樓宇是看樓價預期走向，地價向下肯定催化樓價再下跌，形成「雪球效應」，造成下半年樓價跌勢加劇。
新一年賣地表除了市區地區佔多外，亦出現大地皮逾半局面。根據發展局資料，大/中/小型地皮分別由2015 / 16 的 9/14/6 幅轉為10/16/3 幅，而中大型地皮 (即超過0.5公頃) 更由23幅增加至26幅。如以伙數規模分析，新年度賣地表中一超過一半為規模逾 500 伙的大型地皮，較去年增加六成，反之中小型地皮價 13幅，按年減低三成。
若果地皮規模偏大，則地價金額較大，且總投資較高，大型發展商佔優，降低市場競爭性，明年大地皮成交呎價不會理想。面對樓價持續走低前景，發展商會增加開發利潤率，出價時較為保守。如果政府不對大型地皮估值調整，就可能釀成流標事件。
新財年的土地供應重點還有商業及酒店用地部分，將推出8幅商業用地和3幅酒店地，提供54萬平方米樓面及2,100個酒店房間，是創5年來新高。商業及酒店用地主要供應地區正是啟德發展區，分別提供19.5萬平方米樓面及全部2,100酒店房間；另外商地主供應區是長沙灣的17.8萬平方米樓面面積。
當然最關注是中環美利道多層停車場的商業地招標，是約二十年來中區首次商業地開售。這地皮可提供的42萬平米的樓面，肯定是下財年的商業地王，對未來幾年中環 / 金鐘甲級寫字樓價格 / 租金具指標性作用。
2016 / 17年財政預算案以紅色為封面，能否沖旺下財政年度樓市，而且明年賣地收入能否達到670億目標呢？還是如2015 / 16年不達標呢？這也值得各位關注，賣地收入偏低是特區樓市轉弱的訊號，如果成為「新常態」，則樓市轉勢情形基本上已確定了。當樓價的下調勢頭慢慢形成，則不可能希望短期內結束，畢竟本港樓市已經不停地上升逾十三年了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
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