|
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
今天是叛逆時代，也是多變時代！
猴年大年初一晚上，旺角發生暴亂事件，暴動持續到翌日早晨，可幸警方有效鎮壓，不致釀成巨大深遠動亂。看來，猴年是政治動盪年，經濟發展肯定受到衝擊，香港住宅物業投資者，不論是自住者、持貨者、投資者如何部署呢？
特首於今年一月中發表施政報告時，明確表明政府密切觀察住宅市場走勢，不能確定樓價轉勢向下，不會短期地修訂針對樓市辣招，並持續增加每年住宅土地供應量，希望中長線住宅市道保持平穩。特區官員，無論是運房局或財金官員，也異口同聲重申政府無意現時「減辣」，有待樓市確認轉勢向下時才開展政策檢討，看來今年內政府「減辣」意慾不高。
政府冀私樓樓價緩步下跌
再者，房屋委員會近期再推售居屋時，確認涉及區域樓價已下跌7%-9%，但是仍是單位數跌幅，按現時既定機制不會減低售價，只會於七月開售時再檢視實際跌幅，酌情增大折扣率。這項舉措表明政府不想主動減價售賣「居屋」，引致私樓樓價立刻擴大跌勢，明顯是希望私樓按市場力量「徐徐向下」，致力減輕樓價急速回落時對本地經濟負面影響。
差餉物業估價署最新數據顯示，2015年12月本港整體私樓售價指數按月再跌2.8%，是延續地連跌三個月，累跌7%。去年全年住宅售價按年只淨升約2.5%，較2014年升13%，升幅明顯收窄。以按年變化比較，中小型單位(即一百平方米以下)仍可錄得平均2.69%升幅，而一百平方米以上則微跌0.87%。
綜觀全年，首三季仍是上升，但末季倒跌，且跌勢持續到今年首二月。同樣地，2015租金指數也是「虎頭蛇尾」，整體私樓租金指數按年、按季、按月變化分別是+3.13%、+4.96%和-1.32%。以100平方米上下分類，中小型及大型住宅租金按年及月變化分別是+3.14%及+2.35%和+5.13%及+3.32%，只有按月變化錄得-1.36%及-0.94%。這組數字說明去年末季整體住宅售價及租金踏入跌市，中小型比大型住宅下調更深。
同樣地，反映二手樓價的中原指數自從去年9月後展開跌浪，較高位回落10.8%。筆者認為無論政府或商業機構發布樓價指數是同步的，可以說整體大市(一手/二手)都齊跌約10%-15%，且租金也掉頭向下，跌幅在10%以內。
負面情緒升勢極為凌厲
再分析市民對未來樓價預測，市民對後市亦較看淡。從港大社會科學研究中心在去年十二月電話訪問市民對未來一年樓價看法，連續三季(由第二至四季)，看跌一群由16%升到62%；看升一群由57%直跌到12%，反映市民看升情緒已出現單面變化，主流民意是持續下跌，且負面情緒升得極凌厲。
筆者大膽得到結論是猴年樓價及租金已進入下跌軌跡，且會愈跌愈深。
在樓市辣招未除前，整體私樓市場仍由一手樓主導，面對未來持續高企供應量，發展商會悉力推盤，並不存在「惜貨」現象。從今年初各大型發展商公佈猴年買樓大計「可見一斑」，重點供應區是元朗、將軍澳和個別港島地區，發展商會使用各類優惠方式吸客，最直接是提供價格折扣，各大主戰區新盤開打價格戰是可以想像的，未上車一群大可去揀樓。這些區域二手樓也是被傷得最深，二手樓價出現較大跌幅，甚至高於整體情況。二手樓業主只有大幅割價求售，或選擇先租再看。雖然預測租金跌勢低於樓價，但是因為過去幾年發展商努力推新盤，這些區域新樓供應不絕，同區租金跌勢也會遠高於整體全港幅度。還想看清形勢入市一群可以租住高供應區住宅，再了解清楚各樓盤情況選擇最合適單位。
猴年正是換樓客好時機！換樓一群關心是前後物業樓價差距，銀行對高價樓宇按揭條款及個人因素未來變化情形。今年新樓樓價出現較顯著調整，可供選擇較多，只要自身經濟環境不會出現巨大變化，可以考慮一下「換大樓」。因為未來幾年本地經濟受制於中國內地產業深度調整，經濟增長大為放緩，工資水平會凍結或緩慢上升，換樓客要小心計算，勿令家庭陷入兩難局面！
預計猴年本港住宅租金仍會向下，利息已見底向上，投資房地產變成不吸引，引致新資金不會大量流入，再向上推高樓價動力不再。投資者可先行沽貨止賺離場，再趕下跌後吸納，當以出租率理想、位於供應量正常地區的優質物業為首選。
整體市道向下的今天，嘗試估計下跌幅度不容易。從政策層面，再下跌15%左右回到「出招」前水平是專業人士/學者/發展商/代理商的廣大預測，筆者完全同意。沒有人可以叫停跌市，但這個區間正是現在多變經濟局面的合理指標！累跌25%後還得看政府如何處理辣招，方可下半埸作出預測。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
