山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
延續今年「3.25」房地產新政的精神，深圳銀行在8月份再度出招，將首套房利率由8.7折調升至9折，以遏制房地產泡沫。這是深圳市於6月份再決出「新地王」後，響應中央最近經濟會議的最新調控舉措。
數字也說明7月份深圳住宅市場步入放緩期。先看一手住宅成交局面，回顧近4個月情形可見一斑。如以成交套數分析，過去4個月數字分別是2,340(4月)、2,259(5月)、3,253(6月)和2,954(7月)；而成交面積(以平方米計)分別是25.26萬(4月)、24.57萬(5月)、34.65萬(6月)和30.90萬(7月)；而均價(元/平方米)分別是49,876(4月)、55,817(5月)、61,756(6月)和56,720(7月)。結論是無論從成交易量和成交均價來考量，深圳住宅市場雖然從「谷底回升」，但是6月份的高峰已達，出現緩慢走低情況。
讀者請小心留意，7月份一手房均價下調超過8%，是今年以來單月最大跌幅，成為單月內轉勢的證明。其實是什麼事情令局面改變，如果能夠洞悉原因，便可掌握預測未來走向。
中共中央政治局7月26日召開會議，研究當前經濟形勢，並部署下半年經濟總體方向，重點地提出「降成本的重點是增加勞動市場靈活性，抑制資產泡沫和降低宏觀稅負」。8月3日早上，國家發改委發表一篇題為「更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用」的報告，明確以「全面激發製造業投資活力」為未來經濟增長動力，撇除以房地產業拉動經濟持續發展的意向。
利好住宅市場因素逐步退場
為了掃清市場不正確解讀，當天傍晚時，更刪除原有「擇機進一步實施降息、降準政策」一句話，清楚傳達央行近期未有降息降準的政策意圖，更於金融市場適度收水，央行表明實施穩健的貨幣政策。降息、降準暫無望，又於市場收水，都是因應7月份中央經濟會議的抑制資產泡沫的需要，下半年利好住宅市場的因素正逐步退場，換來是價格回調壓力增大，成交量容易回落。
內地房地產市場回調是下半年整體趨勢，但是深圳是否例外？深圳樓價會大幅回調嗎？現時的一手價56,720元/平方米是否太高呢？深圳人未來買樓會較輕鬆嗎？
今天的深圳經濟實力已非同凡響，並成功確立為一所全國前列的新經濟活力最旺盛的先進城市。近年，深圳以科技創新帶動經濟發展，確實闖出一片新天地。過去三年，深圳GDP年增速是9.3%，高出同時期全國GDP均增長率不少至2%。深圳市政府積極推動大眾創業、萬眾創新和所謂「四創聯動」強化創新、創業、創投、創容令當地商業活動異常蓬勃、大膽創新、勇於創業，吸引大量全國科技創新人才進駐。
優才進駐 新經濟活力驚人
今天的深圳已擁有國際專利申請量連續十二年的增長率首位，內地有效發明專利擁有量突破84,000件和去年社會資金投入逾700億的輝煌成績。深圳已儼然成為全國科技創新之都，借助眾多國內和香港大學的人才培訓支撐，不斷吸引更多優才進駐，新經濟活力驚人，無怪7月份中央召開經濟形勢專家座談會深圳市發展研究中心被邀主講「經濟發展與科技創新」。
內地經濟推手仍然以當地政府為主，廣東省以至深圳市政府財政實力雄厚起着關鍵因素。從今年上半年一般公共預算收入總額，頭三名依然是粵蘇滬，分別是粵的5,439億、蘇的4,516億和滬的4,196億；首半年粵蘇收入快速拉闊，但蘇滬卻正在收窄。廣東仍能以同比15%增長，實有賴深圳的明顯支持，深圳市已佔上全省三分一份額，並以上半年24%增長率急速上升。廣東省財政收入增長遠高於該省GDP增幅，是受惠於企業稅費收入的強勁增長。
政府財政收入豐厚產生良性循環結果，可以每年投放大量基建資金、提供更優厚地方稅收減免、吸引最新型、最先進國內外創新企業進入、資助高端人才培養、增加更多社會福利開支，一舉建立最先進、最優化、最宜居城市。大量有能力的人士陸續遷入，有效地、延伸地推進剛性需求，助長樓價和租金全面提升。
樓價短期大幅調整機會不大
如其他增長快速城市，深圳市住宅樓價仍會領跑於經濟增長，居民購買房屋殊不容易，樓價和收入是不成正比，市政府扶助租務市場和建造大量福利性住房是不二之途，現時豐足財政收入有助補貼低收入居民的居住需求。期望深圳樓價短期大幅回跌是不現實的，較大比率是下半年受收緊政策影響，升幅會明顯放緩，後市仍然「易升難跌」。
7月份內地十大城市樓價變化顯示，深圳市住宅均價已達53,384元/平方米，按年/月上升41%/1.9%，跟香港平均呎價差距不停收窄，並已經超越不少新界北區均價。無論如何，深圳市的住宅樓價相對性仍然不貴，尤其是一所高增長的先進城市。展望下半年，當地樓市剛需不弱，但是收緊樓宇按揭政策將限制升幅，市場重回歸理性化。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
