陳東岳 香港專業人士協會常務副主席及註冊專業測量師（產業測量）
春茗時大家的話題，除了特首選舉之外，便離不開對雞年樓市的看法。有朋友問政府在去年11月「加辣」，兼且政府公佈未來三四年私樓供應達9.4萬個單位，表明供應充裕，何解近月樓價仍錄得微升？另外，美國新總统上台後推出一連串新措施，對世界貿易及經濟構成頗難預測其影響力的不確定性，包括美元利率走向會否快速向上，何解近期中資發展商似乎無懼樓市下調的可能，而仍然高價購入政府招標的住宅用地？筆者嘗試和大家探討一下箇中原因。
「加辣」無損一手銷售
回顧政府去年年尾大幅「加辣」後，數據顯示樓價並未回落，其立竿見影效果是住宅樓市交投大幅縮減，理由是諸如買家印花稅及額外印花稅大幅減弱了以投資者（或稱炒家）的買樓意慾。相對來說，「加辣」對二手樓交投影響較大，這是何解？原因是一手樓銷售現時一般會送贈相當部分印花稅，兼且發展商還可能給予買家二按，於是買家可能只需付出一成多樓價首期，便可購入單位。一般二手樓業主無可能送贈印花稅給予買家，加上難造二按，於是「加辣」後，客觀效果造成整體成交縮減、市場相對側重一手樓的現狀。有朋友埋怨對二手樓業主不公平，現時想放售較難及被壓價。
或對二手業主不太公平
怎樣解釋在「加辣」後及面對上述不明朗因素，樓價仍然不跌反升？這就跟樓市側重一手樓有關，大家可能知道，一手樓訂價除反映市場因素外，還反映了發展商的印花稅優惠及現時賣樓促銷所付出的高額佣金。
換句話說，一手新樓樓價可能含有相當水分，當市場成交較側重一手樓時，一手新樓樓價仍然維持高企及獲得買家承接，於是整體平均樓價還是會反映一個微升的狀態。
還有一個說法，當市場成交大幅縮減時，仍有能力買樓的買家是較有實力者，於是其實現時樓價水平只反映較強實力那部分買家的看法，並不是普羅市場買家的看法。假如尤其對二手樓業主不太公平的現象，源於去年底前政府的「加辣」措施，或許各位特首候選人可研究有何平反之策。
內企投地為資金買保險
至於內地發展商近期投地表現進取，或許是出於對人民幣未來走勢不明朗的保險策略，香港法制健全，資金泊在香港相對安全且易於管理。另外，港元與美元掛鈎，假如未來美元兌人民幣持續走強，則持有港元資產可產生保險效果。
香港發展項目由投標買地至樓宇落成入伙一般四五年左右，即是資金未必會被綁得太長時間，中資熟悉內地建材價格及建造成本，或許可以以較低建築成本完成項目，於是可以以比本地發展商出價為高的地價去投地。當然或是以在港插旗為主要目標，計數就算無利潤仍要奪得項目。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。