■中環美利道項目上周五截標。 彭博張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周是香港商業地周，繼上周三新世界發展以40.288億元投得長順街商業地皮後，周五又見美利道地王截標。今月還有第二塊啟德商業地於26日截標，商業地價的風頭蓋過屢創天價的啟德或香港仔住宅用地。
其實這幅商業地是該公司於今年內第二次強力出手投得長沙灣區的用地。今年2月已以破全港商貿地造價紀錄的約77.9億元投得瓊林街商貿地，5月是再下一城。3個月內斥資逾118億連串拿下長沙灣商用地皮，市場預測總投資額約160億元，集團將會掌握逾150萬方呎的「西九」商業樓面面積。
回顧一下，不難發覺近期商業地狂潮始於去年5月，新鴻基地產集團以每方呎樓面地價逾6,000元，成功中標葵涌一幅小型商貿地。始後，信置地產牽頭財團於去年10月用上逾25億元成功投得黃竹坑業勤街商貿地，樓面呎價更達8,872元，創下全港新高。利福集團（即崇光百貨的控股上市公司）又以73.88億元投得啟德1E區2號商業地盤，斥資締造SOGO百貨大樓的東九龍版本，來補足該集團東九龍區的缺口。
如果讀者細心分析，不難發現這些商業地的新主人全是本地集團，包括新世界、信置、帝國集團、新地和利福，與住宅地被中資集團拿下「半壁江山」正好相反。
本地薑穩守商地有因
筆者分析，「本地薑」仍可成功投得商業地，有着不少因素。首先一定是他們手中資金非常充裕。如以今年商業投地的常客新世界發展為例，其今年首數月住宅銷售成績非常理想，單是荃灣柏傲灣已可套現約90億元；連同其他較小型住宅盤，已手握逾100億元的銷售額。新世界發展既從住宅樓宇套現不少，反而覺得近期中資集團出價投得住宅土地的樓面地價太高了。本地上市開發商沿用約二成半至三成的利潤率去計算合理住宅地價，但是這些中資公司卻以約一半的利潤率下手。自然是住宅地價被持續推高，本地開發商不願意追價下「空手而回」。
一眾本地發展商手中不乏主要商業區的商業/商場大廈，其商業租務和管理團隊擁有商廈管理和租務經驗，有助以更準確地價投得商業地皮，這相比剛來的中資集團尤其優勝。商業用地的售地條款多是不容許完成後分拆出售，只可用作自用或出租，等待物業中長期升值，這也是符合本地發展商的口味。通過房託基金或分拆商業部分獨立上市，發展商可贏盡商業物業中長期升值的好處。作為全國「一帶一路」和「粵港澳大灣區」國家戰略計劃的重要起點，香港的商業物業市道是被內地和香港集團一致看好的。
筆者於今期截稿時，美利道商業地王的招標結果還未公佈。如果地價超過200億元，正好符合市場預期，也引證香港商業地價升溫可期。本人預計附近的商廈大地主如長江實業、新鴻基、恒基、鷹君、九龍倉、南豐以至今年商廈地常客如新世界和信置等皆會以高價投標。還未計算眾多內銀和內險集團，興建一所核心商業區的集團總部大廈是名與實相符的理想投資選項。
相比住宅土地競投，商業土地來得較理性和平穩上升，對這批新業主的未來租金收益和物業升值潛力皆利好，對上市公司股價是有益的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。