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私家車位創天價 好睇唔好食

2017-06-20
■西環維港峰一個私家車位以518萬元易手,登上全港最貴車位寶座,這個造價已貴過不少新界區上車盤。 資料圖片■西環維港峰一個私家車位以518萬元易手,登上全港最貴車位寶座,這個造價已貴過不少新界區上車盤。 資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

上周中,西環維港艉@個私家車位以518萬元易手,登上全港最貴車位寶座,也打破了去年西半山璈珀的480萬元紀錄。這項造價已貴過不少新界區上車盤,出現車位貴過樓宇的奇怪現象。

同樣地,維港對岸的君臨天下車位也剛於上月以400萬元沽出,創下九龍區車位價新高。其實兩項成交共通點,都是由屋苑業主買入自用的,單純作投資用的可能性不高。

住宅樓價連連破頂,連私家車位也升勢未停,而且幅度相比住宅升率「毫不遜色」。

如果讀者閱讀下列數字便不難明白了。根據運輸署公佈的香港車輛登記數字,從2012年-2016年,登記數目由494,646輛急升至583,037輛,五年間急升88,391輛。除了2016年,每年平均升幅於23,000輛以上。香港政府並沒有公佈私人車位年底數目和年增長數,只有私人住宅的各類單位年底總存量,筆者試圖從中估算私人車位五年間上升數目。從2012年-2016年,私人住宅由1.118百萬伙上升至1.158百萬伙,五年間上升約40,833伙。

車位新增供應嚴重不足

如以實用面積分類,住宅車位在69.9平方米以下約佔八成,即以上約佔二成。再假設69.9平方米以下,每4個單位建一車位;69.9平方米以上則以一比一計算,即約五年內新增約16,300個車位。明顯地,五年內車位數目升幅約只是私人車位登記數目升幅不及20%,也說明車位新增供應量嚴重不足,難怪車位價值一路向上,相比住宅價格上升益加凌厲。

車輛六年間增加逾20%

直到2017年4月,香港車輛登記總數已達590,129輛,不難想像於今年底會突破60萬,短短六年間已上升逾20%。如果香港經濟保持平穩增長,住宅樓價不因利息升而趨急降,則未來幾年私家車位價格上升走勢仍可預期的。如大眾市民關心住宅樓宇一樣,私人車位還值得投資嗎?入市投資要注意什麼因素呢?先談一下投資因素。

有些大廈公契列明,車位只可以售予大廈業主,也有些公契註明承租方只是業主或租戶。車位具體價值視乎位置、車位/住宅比例、露天/室內等等。地理位置指近出入口、電梯大堂旁、近轉彎位等等。住宅/車位比例當然是住宅單位數目愈多於車位數目愈好。車位本身如面積大小、地面是否平坦、天花上的水管走位都有莫大影響。通常來說,室內車位價值高於露天的,因為較能保障車的性能是否良好。升值潛力則主要看區域位置、車位/住宅比例率等等。

投資回報率跌至不足2%

因為拜政府連番辣招所賜,私家車位已成為資金新出口,回報率也跌至不合理水平,從起步的4%以上到今天的不足2%,投資價值變成不太高了。如筆者開篇時提及,今年連番車位高價成交都是來自屋苑內業主購入自用,反映出現在私家車位價值已高於投資者願意付出的水平。私家車位存在更狹窄的替代選擇,而不是必需品。

如果屋苑業主購買車位,他可以於隔鄰大廈找一個車位替代,但是總不及「泊車上樓」的便捷性,只要有能力又願意買入的水位便為成交價,表明車位有茖靽W特性。車位貴過樓,還值得投資嗎?則由個別屋苑業主再決定吧。車位用作單純投資收租用途,其回報率已跌破2%,借貸比例低於樓宇,按揭息口也較高,則已不太化算了。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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