■西環維港峰一個私家車位以518萬元易手，登上全港最貴車位寶座，這個造價已貴過不少新界區上車盤。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
上周中，西環維港峯一個私家車位以518萬元易手，登上全港最貴車位寶座，也打破了去年西半山璈珀的480萬元紀錄。這項造價已貴過不少新界區上車盤，出現車位貴過樓宇的奇怪現象。
同樣地，維港對岸的君臨天下車位也剛於上月以400萬元沽出，創下九龍區車位價新高。其實兩項成交共通點，都是由屋苑業主買入自用的，單純作投資用的可能性不高。
住宅樓價連連破頂，連私家車位也升勢未停，而且幅度相比住宅升率「毫不遜色」。
如果讀者閱讀下列數字便不難明白了。根據運輸署公佈的香港車輛登記數字，從2012年-2016年，登記數目由494,646輛急升至583,037輛，五年間急升88,391輛。除了2016年，每年平均升幅於23,000輛以上。香港政府並沒有公佈私人車位年底數目和年增長數，只有私人住宅的各類單位年底總存量，筆者試圖從中估算私人車位五年間上升數目。從2012年-2016年，私人住宅由1.118百萬伙上升至1.158百萬伙，五年間上升約40,833伙。
車位新增供應嚴重不足
如以實用面積分類，住宅車位在69.9平方米以下約佔八成，即以上約佔二成。再假設69.9平方米以下，每4個單位建一車位；69.9平方米以上則以一比一計算，即約五年內新增約16,300個車位。明顯地，五年內車位數目升幅約只是私人車位登記數目升幅不及20%，也說明車位新增供應量嚴重不足，難怪車位價值一路向上，相比住宅價格上升益加凌厲。
車輛六年間增加逾20%
直到2017年4月，香港車輛登記總數已達590,129輛，不難想像於今年底會突破60萬，短短六年間已上升逾20%。如果香港經濟保持平穩增長，住宅樓價不因利息升而趨急降，則未來幾年私家車位價格上升走勢仍可預期的。如大眾市民關心住宅樓宇一樣，私人車位還值得投資嗎？入市投資要注意什麼因素呢？先談一下投資因素。
有些大廈公契列明，車位只可以售予大廈業主，也有些公契註明承租方只是業主或租戶。車位具體價值視乎位置、車位/住宅比例、露天/室內等等。地理位置指近出入口、電梯大堂旁、近轉彎位等等。住宅/車位比例當然是住宅單位數目愈多於車位數目愈好。車位本身如面積大小、地面是否平坦、天花上的水管走位都有莫大影響。通常來說，室內車位價值高於露天的，因為較能保障車的性能是否良好。升值潛力則主要看區域位置、車位/住宅比例率等等。
投資回報率跌至不足2%
因為拜政府連番辣招所賜，私家車位已成為資金新出口，回報率也跌至不合理水平，從起步的4%以上到今天的不足2%，投資價值變成不太高了。如筆者開篇時提及，今年連番車位高價成交都是來自屋苑內業主購入自用，反映出現在私家車位價值已高於投資者願意付出的水平。私家車位存在更狹窄的替代選擇，而不是必需品。
如果屋苑業主購買車位，他可以於隔鄰大廈找一個車位替代，但是總不及「泊車上樓」的便捷性，只要有能力又願意買入的水位便為成交價，表明車位有着其獨特性。車位貴過樓，還值得投資嗎？則由個別屋苑業主再決定吧。車位用作單純投資收租用途，其回報率已跌破2%，借貸比例低於樓宇，按揭息口也較高，則已不太化算了。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
