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自置居所 新加坡如何跑贏香港

2017-07-18
■新加坡組屋興建不以利潤主導,類型日趨多元化,面積可大至120平方公尺乃至複式,間接鼓勵三代同堂。 資料圖片■新加坡組屋興建不以利潤主導,類型日趨多元化,面積可大至120平方公尺乃至複式,間接鼓勵三代同堂。 資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

香港研究協會最新公佈調查發現,「社會民生」及「經濟」壓倒「政治」,成為市民最關注議題。在最關注民主議題上,排名榜首是「土地及房屋」,被關注的程度更比次席的「社會福利保障」高出近倍。

在眾多公開場合中,新任特首林鄭月娥論及香港回歸祖國廿年後特首面對的幾項重要問題如政改、教育及房屋。其中,房屋問題可以說是「重中之重」。

在上世紀中,亞洲地區崛起四小龍,眾人把香港和新加坡常作比較,原因是兩地歷史、經濟、文化及社會是相當類近。新加坡的房屋政策被世界經濟學者普遍認同,解開現時香港房屋困局,參考新加坡模式,真是別具意義。世界各國正呼喚「居住正義」,新加坡模式是可堪借鏡。

港未善用強積金供樓

香港和新加坡是彈丸之地,兩地土地面積各只有1,106.3平方公里和719.1平方公里,容納約730萬和560萬人口。香港和新加坡人均GDP(以美元計)各為43,437元和50,589元 (2016年底)。以自置物業居民比例和人均居住面積,新加坡是遠勝香港:90.9%/50.4%及30平方公尺/15平方公尺。從最新數字論強弱,新加坡絕對跑贏香港。

新加坡的房屋政策是以公營「組屋」為主、私營房屋為副,尤其是獨立屋是罕有、身份優越象徵。根據香港統計處資料,2016年按房屋類型劃分的家庭住戶公佈,私營房屋和公營房屋各約佔一半,私營是53%、公營是45.7%(含出租公屋30.4%和資助出售房屋15.3%)。新加坡的組屋主要是供國民利用公積金作首期及月付公積金內扣除供款來購買的,不過新加坡和香港公積金供款/月薪差異比例好大,新加坡是主僕各付20%,而香港雙方各付5%,這形成新加坡人累積和定期公積金的數目較大,支付首期和月供款變成可行。

香港年青代認同居住正義,追求新加坡模式,但兩地土地政策差異造成執行的困局。新加坡土地供應穩定,未來造地計劃較長遠,數十年來規劃一致,香港政府土地政策卻是每屆不同。新加坡組屋興建不以利潤主導,根據民眾收入去訂價、制定較長時間的還款辦法,然後逐步提高售價使政府沒有虧損。反觀香港公屋政策以租用為主,出售為副,其售價是按照鄰近私樓折讓來計算。組屋類型日趨多元化,滿足不同需要和收入的民眾,面積大小俱備,由60平方公尺至120平方公尺到上下兩層複式等等,間接鼓勵三代同堂和居民持續上游。香港公屋是以小型單位為主,家庭持續增長的自然需要似乎未被重視。以往當經濟條件改善後,公屋居民會自置私樓把年青者搬出,年長者則保留公屋租用處,間接地使輪候時間沒有顯著縮減,香港公屋問題未有根本性改善。

長遠規劃穩定供應鏈

再者,新加坡奉行痡`出售組屋政策,一手組屋是按照民眾負擔能力來定價,較為合乎市民經濟水平。二手組屋市場供求較平衡,只會隨虓s加坡經濟繁榮指數起伏,不會像香港出現天價二手房屋亂象。

根據新加坡房屋經驗,香港政府應該實行把公屋有序地變賣,既可增加全港自置居所比例,也可回籠大量資金,再興建出售居屋,有效地、短期地增加房屋供應量。無論出售新舊公屋,政府定價時參照市民經濟水平,並提供融資渠道,幫助年青代上車。如果逐漸達致公/私屋數目比例6/4,業主自住比例按年遞增,則長遠地令本港樓價起伏程度減低。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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