logo 首頁 > 文匯報 > 財經論壇 > 正文

論下財年官地地王誰主沉浮?

2018-03-13
■文輝道地皮位於山頂最高地段之一,可俯瞰南區海景。 資料圖片■文輝道地皮位於山頂最高地段之一,可俯瞰南區海景。 資料圖片

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

3月1日,發展局公佈政府於2018/19財政年度的賣地計劃。如2017/18財年,共推出32幅地,住宅用地尚可維持27幅、商業/商貿增至4幅(其中3幅更可部分作酒店用途)及一幅工業用地。

下財政年度,政府預測可供應私人住宅總數是2.55萬伙,27幅政府賣地仍是主要供應源頭共1.525萬伙、鐵路物業發展項目供給4,250伙、市區重建局項目供給680伙及土地契約/換地的私人項目(以過去十年平均數計)供應5,330伙。如果以下年預計數對比上年實際供應量,兩年的數目大約是持平,但相比2017/18年政府原來計劃可供應土地總伙數則大幅減少6,100伙以上,這說明政府手中土地儲備量不太充足。

素來香港房地產市場高度活躍,市場參與者反應迅速。每當區域中一手房地產招標成績理想,二手小業主及一手發展商開售新樓盤單位都會立刻加價,形成地價拉動樓價的情形,其實反之亦然。再者,各地區、各用途招標地價高低正說明未來樓價的取向和投資界對各種物業類別的喜惡,齊來構建整體地產價值大藍圖。下財年的官地地王誰屬,這是投資界、地產界和市民們共同的熱話。

山頂文輝道宅地勢挑戰呎價地王

山頂文輝道住宅地肯定挑戰呎價地王紀錄。超級豪宅屢現天價地價,文輝道地皮估價高見85億,每平方呎樓面地價或達9萬元,挑戰全港呎價地王紀錄。地皮位於山頂最高地段之一,可俯瞰南區海景;地積比率是0.5,可建樓面約94,723平方呎,預計可建一層停車場的約112層高豪宅。

如果參看近期九倉、南豐發展的Mount Nicholson,過去一年洋房及分層住宅最高賣得13萬元呎價,這塊土地無論位置、高度和區域都勝於前者,再締造住宅地王是可以期待的。

總價非西九高鐵上蓋商業地莫屬

總價地王應該非西九高鐵上蓋商業地莫屬。隨蚍s深港高鐵將於今年通車,西九高鐵上蓋的柯士甸道西商業地亦納入下年賣地計劃內。如果採用單一招標,總建築樓面有316萬平方呎(辦公室佔九成、商業/零售佔一成),估價最高見1,400億以上。已批出總綱發展藍圖顯示,項目在基座商場上興建三幢19層至28層高商廈,建築高度限為80米至125米,但不會是摩天高度設計。近期商廈市場高溫,預料本港主要發展商會單獨或聯合本地和內地著名同行以高逾千億以上競爭入價,再次打造中環站和九龍站上蓋地標式商業群出來。

啟德填海地料成全港總地王地區

下財年官地主要供應地區要數啟德填海地域,共9幅住宅地及3幅商業/酒店地應市,總值是全港總地王地區。另一個市場焦點是多幅郵輪碼頭上的臨海住宅/商業土地登場,當中二幅商業地會各突破百億元,成為該區商業地呎價地王。無可否認,啟德填海區會添加不少九龍東的商業樓面,對整體租金和售價構成下行壓力。今日的特首在當發展局局長時,已經大力推動「九龍東起飛」計劃,看來未來5年將是收成期,對中短期特區土地供應量幫忙不少。啟德地區的高速發展及觀塘市區重建已將投資者目光重投整個九龍東區域,政府下個課題是如何重啟工業大廈活化/重建的政策。

縱然不少市民感到下財年土地供應數目沒有大幅增加,但是可以理解是政府於手中的土地儲備量日趨短缺,期望土地供應小組可提交各項增加土地的渠道,為本港中長期維持充足土地供應量。市場反映是財政預算案及土地供應計劃對地產市場是正面的訊息,起碼可見未來政府不會加辣及不能短期大幅加推土地,住宅/商業樓價格仍然會平穩上升,幫助市民上車仍是「揮之不去」的政府首要任務。

讀文匯報PDF版面

新聞排行
圖集
視頻