■去年澳門旅客高達3,200萬人次，興旺了零售、酒店、餐飲和博彩行業。圖為澳門大三巴牌坊。 資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
一連三天的「五一」小長假剛剛結束，共超過140萬人次出入澳門各口岸，較去年同期相比增長2個百分比。
去年澳門旅客高達3,200萬人次，興旺了零售、酒店、餐飲和博彩行業；旅遊消費量亦同步上升，去年更錄得超過16%增長，令品牌客戶積極地在傳統旅遊區落位。首季商舖租務成交量有明顯升幅，各區租金均錄得5%至35%升幅。據澳門特區政府統計局資料估算，今年首季商舖總成交量約250宗，較去年同期大幅升近五成。展望第二季，澳門旅遊業持續向好，料租賃和買賣成交保持增長勢頭，基本上全年上升形勢不減。
商舖及寫字樓首季表現理想
同樣地，寫字樓市場於首季表現非常理想，呈現價量齊升局面。據政府統計局資料估算，首季總成交量約150宗以上，同比強勁上升超過60%，價格更錄得約1成升幅。香港的核心商業區寫字樓呎價已企穩3萬元以上，澳門的商業區甲級寫字樓仍然保持約8,000元左右，預期今年內被租金上升帶動下，有機會回復至1萬元呎價，再挑戰高峰期的12,000元水平。
近年澳門工廈市場也被挑旺多了。主要投資活動包括幾類，包括自用者尤其食肆公司作為倉庫和辦公室用途，以及投資客達到整體重建或轉用途目的。據政府統計局資料估算，首季總成交量接近2百宗水平，是近年罕有的過百成交的季度。買賣及租務市場均現升幅，市場估計首季租金和價格都上升不少於6%，平均價格逼近4,000元呎價；市場仍普遍看好工廈，預料升勢會於第二季延續，整年內工廈租售市場持續強勢上揚。
大灣區規劃短期發佈添動力
今年首季的工商舖租售市場強勢主要得力於內外因素。外部因素是澳門經濟持續改善、旅客不斷增長、大灣區規劃短期發佈和鄰近珠海和中山商品住宅樓市受到嚴厲限購限售措施較淡，都促使澳門工商舖市場展望看好。
內部主要因素是二月份澳門政府實施的住宅樓辣招將投資客和首次置業人士資金推向非住宅物業環節中。
政府新輪住宅辣招外，也同時推出鼓勵年輕人首次置業措施，銀行和開發商響應提供高成數、低利息及低總價、低首期的產品，換來不少首置客積極入市吸納。
在最新辣招推出前，一月間多個新盤共同推售，帶動當月成交量接近2,000宗。既然住宅購買力已經被透支，市場成交量按月下降，但首季總體成交量仍達3,700宗，也是近年的季度新高。
住宅辣招令成交向首置傾斜
新政換來持續的萎縮成交量外，置業人士的組成比例正起了根本性轉移，明顯地向首置階級嚴重傾斜，開發商只有變招加推細單位來維持銷售量。
展望今年餘下三個季度，住宅樓市仍然朝向首置客發展，以400萬至不足800萬住宅單位最受青睞，取其樓按比例較高、首期支出較易負擔、供樓利息較便宜。其實港澳兩地的住宅市場是同步前進中，細單位市場份額上升、呎價高居不下，換樓客相對表現審慎樂觀，豪宅客則不太受影響而穩步吸納「心頭好」。
根據市場人士和政府部門資料估算，澳門整體物業市場交易總量每年約820億，過去幾年工商舖市場大約佔上120億內，而住宅則拿下700億左右，住宅交易量仍以二手樓主導。
粵港澳大灣區規劃馬上發佈，未來港珠澳大橋正式通車，吸引新資金、新人才、新企業落戶澳門，為各行業注入新經濟活力。
工商舖成交額進入上升軌道
澳門工商舖物業價量均有巨大潛力，預期整體成交額會進入中長期上升軌道，自然地增長成交額比例；澳門的工商舖市場規模較細，眾多利好因素令市場反應快捷和顯著。以往當地工商舖成交量不多，令到二手市場轉買較花時，隨着整體規模增量下，投資活動趨向活躍，交易量和總金額持續升溫是可堪期待的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。