■內地一線城市上半年商品住宅成交面積同比下降25%。圖為深圳一住宅區。資料圖片張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
筆者今年一月份於本欄談及今年內地樓市走勢，並預料趨向平穩。半年剛好過去，讓我們再次展望下半年走勢。近月間，中美貿易戰正式展開，對內地出口數額影響幅度仍然有待確定，但是人民幣值已應聲下跌，本文試展望貿易戰繼續開展對樓市影響。
首先回顧過去六個月樓市走勢。上半年房地產市場調控政策持續深化，在各地的限購限貸、預售限價等嚴厲政策下，重點城市新房市場供求不相稱，新房成交面積持續回落。據初步統計，2018上半年，50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2,740萬平方米左右，同比下降約一成。
交投續受遏 「人才房」退潮
不同級別城市，表現各異。據初步統計，一線城市商品住宅成交面積同比下降25%，當中京滬成交面積處於歷史最低點，深圳依賴去年基數較低仍可錄得兩成增長，但仍處於低位區。二線城市月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%。值得一提的是，某些二線重點城市曾經推出「人才房」計劃，掀起一陣市場高潮，但是中央有關部門着手處理後，又再回復平靜運作。三線代表城市上半年棚改力度仍然持續，成交規模絕對值處於歷史相對高位，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。綜合來說，商品住宅成交量已受壓，有賴嚴厲市場調控政策做成，積極抑制非理性需求。
三線領跑勢減
價格方面，根據中房地產指數系統對百城調查顯示，上半年百城價格累計只有上漲2.62%，較去年同期大幅收窄1.57%。三個級別城市中，領漲者是三線代表城市；一線、二線及三線代表城市上半年累計上漲分別是0.14%、4.22%和4.75%，較去年同期收窄1.02%、0.95%和1.57%。大家請注意三線城市仍然領跑，但是漲幅收窄也是最為顯著的。
在持續深化的調控政策下，預料房價趨穩，成交面積持續回落。一二線熱點城市延續上半年走勢，成交和價格穩中有降；三四線由於棚改貨幣化安置比例將有所下調，下半年市場降勢益加明顯，量價齊穩中帶降走勢浮現，領跑者角色漸淡！
下半年樓市還看地價
無可否認，未來房價走勢取決土地市場！今年上半年，內地各類用地推出量增加，其中住宅用地推出量同比增長超三成，其中一線、二線和三線城市上半年同比增長6.7%、25.3%和23.4%。可喜的是，住宅用地成交樓面均價同比小幅上漲，溢價率繼續下降，證明地價急促上揚走勢基本上受控，未來房價上升因素也在消失中！
在房地產市場調控政策持續深化同時，長效機制建設穩步推進，如集體經營性建設用地入市、不動產登記聯網，房產稅開徵時間表、地方政府宣佈長效房屋政策等等。上海、北京、深圳等一線城市在未來住房的比重，基本上定下三分結構，即普通商品住房、政策性支持住房（類似香港的資助性房屋）、租賃住房是4：4：2，同香港私公營比例同樣是4：6之比。
中央政府的「房是用來住，不是炒」的大方向，繼續落地各主要城市，並有序、有效、有目標地全面推進，實是全民之福！
貿戰累經濟 利淡因素顯
上述預測並無加入中美貿易戰影響因素。至從今年三月中美貿易戰開打後，美元持續升值，上周五在岸人民幣兌美元收盤報6.69兌1美元，累計貶值約7%，創下去年八月以來的新低，預料人民幣仍有下跌空間。
經濟增長三頭車馬之一的出口增長是最受貿易戰打擊的，預料會拖低全年中國的經濟增長率。
再者，下跌的人民幣也會重燃投資外流的勢頭，都是利淡中國房價的因素。當然這些因素應該於下季數據浮現，而且具體幅度還取決於中美貿易戰整體規模及時間。肯定是利淡中國房價的因素，影響有待確定。
筆者總結今年下半年中國住宅房價是趨於平穩，但是交易量會不振。中美貿易戰添加房價下降壓力，內地樓市穩中偏淡的局勢是幾乎可以肯定的。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。