許楨 資深評論員
承前所論，愚以為，既然港府「身家豐厚」，大可如特首林鄭月娥所言，在可見將來，都不必太在意賣地收入的多寡，反映以減輕民眾住屋負擔為施政重中之重。在此思路下，未來推出的私樓地，無論多寡，大可悉數規定建「港人首置盤」，讓新一代上車有望，避免國際游資與跨境投資者的衝擊。
而公帑補貼的資助性房屋，則以提供「居住權」為主，弱化讓業主獲利的功能。如此，既可避免以公帑助人投資的道德風險，亦可緩和資助線上下兩端市民的矛盾。
從綠置居、新居屋到首置盤，房協、房委會與市建局，究竟在林鄭的房策佈局中，將會擔當何種角色？眼前只知將會有所變動，但方向未明。例如，房協、房委會同樣興建公屋，前者在財政上又果真如林鄭所言，將由政府「一力承擔」，甚或可免地價，那麼，房協、房委會及其產品的市場定位又有何不同？
林鄭如欲參考新加坡的房屋政策，獅城土地房屋政策之所以成功，八成人居於資助性房屋、人均居住面積為香港兩倍，都僅屬其果。獅城組屋政策成功之因，其一，在於數十年來，政府大力收地，新加坡公有土地儲備，比絕大多數先進經濟體都多。在土地開發方面，新加坡由中央自上而下地規劃。港人到當地旅遊，在此花園城市所見的綠茵處處，基本上是可供政府隨時建屋之地。其二，當然就是政府厲行「具年限的土地使用權制度」﹙Leasehold﹚。
反觀香港，本地城市發展之怪，在於政府土地向來不多，在「小政府大市場」、「簡單稅制、量入為出」的傳統下，土地從來是按需開發，沒有長遠儲備的慣例與條件。事實上，今天九龍灣兩岸與灣仔區、東區不少沿海地，都是百餘年來，由渣甸、太古、周壽臣、利希慎等華洋商人移山填海而來，政府角色有限。
與此同時，城市規劃與更改用途的權力，又操諸行政部門以及由政府委任的城規會之手。由是形成港府無熟地、業權人無發展權的狀況。顯然，兩任特首都意識到必須突破此死結，在「土地大辯論」完成前，林鄭亦打了開口牌，與前任特首梁振英一樣，傾向在維港以外填海。土地供應專責小組主席黃遠輝亦明言，政府要建立土地儲備，使之推動「公私合作」時，具有與發展商討價還價的籌碼。
然而，林鄭是否低估了填海對漁業、生態、居住環境、航運的影響，尚難定論，最起碼，漁業界近日就表達了對填海的強烈不滿。在相關會議上，也有漁民指出了重點--難以相信填海所得土地，可以用來解決基層住屋問題。
事實上，1990年代以降，自回歸前後至今，本港填海減少卻非停頓，問題在於所得用地，十之八九都用在機場、西九、高鐵，以及與之相連的高速公路之上，與1970、80年代，以填海地營建新市鎮的發展模式，並非一回事。
愚以為，香港應當填海，但一如既往，填海地應適當地用作商業發展之用。根據新加坡的經驗，港府可拿出政治勇氣，統整、歸納新界鄉郊土地業權，這比填海更能建立土地儲備。以此基礎，與發展商作「公私合營」，協同發展效應會更佳。