曾淵滄博士
6月29日，特首林鄭月娥公佈6項新的房屋政策，傳媒稱之為「娥六招」。不少人在評論「娥六招」時都說，這幾項政策不會影響樓價。暫時而言，樓價沒有受到影響，近日在北角推出的新樓盤，呎價高達4萬元，依然熱賣。1,000萬港元買不到300平方呎的單位，有傳媒大肆宣揚「娥六招」無效，不能壓抑樓價。
可以肯定，「娥六招」是有效的，只是需要一些時間。
與「娥六招」推出的同時，新加坡政府也推出新措施壓抑樓價，在原有的各種額外印花稅上，加重稅率。政策一宣佈，在新加坡上市的地產股股價急跌，不少想買私人住宅的人決定先觀望。數年前，在曾蔭權、梁振英做特首時，推出各種「辣招」，新加坡亦推出過類似的辣招，兩地政府還互相參考彼此的「辣招」，兩地的「辣招」幾乎一模一樣。
但結果卻不相同，香港樓價依然上升，新加坡樓價則連跌3年。跌足3年之後，新加坡政府宣佈放鬆「辣招」，於是樓價再度上升，最近才決定再度收緊。為何都推出「辣招」，但香港與新加坡的樓價變化卻不一樣？
香港的樓宇，兼有投資與自住的功能。新加坡的樓市，則分屬兩個不同的市場，一個非常便宜，就是政府津貼的組屋；另一個才是私人市場。
目前，組屋佔新加坡房屋總量的85%，絕大部分新加坡人都住在組屋，不少外國人也租住新加坡人擁有的組屋。組屋解決了所有新加坡人的居住問題，95%的新加坡人是自住房屋的業主。
但是，每個家庭只能擁有一間組屋，政府保持以低價售賣組屋，人人有份。如此一來，組屋的二手市場獲利不高，組屋缺乏投資價值，沒有炒賣的可能。
在新加坡想投資房地產，就一定要買私營房屋，但私營房屋很少，只佔房屋總量的15%。物以稀為貴，私營房屋的呎價是組屋的好幾倍。
近日，特區政府宣佈，新資助房屋的售價將與私營房屋脫鈎，改為與市民負擔能力掛鈎。但即使如此，香港新資助房屋的折扣率，仍然比不上新加坡的組屋。
而且，隨着投資者的增加，新加坡私營住宅的價格與組屋的差距越來越大，形成兩個完全獨立無關的市場，實現了「組屋是買來住的、私宅是買來投資的」目的。近日新加坡政府針對私宅市場「加辣」，只不過想冷卻私宅的價格過熱，以免樓市泡沫爆破，帶來金融風險。絕大部分擁有組屋的人，依然安全地住在自置物業。
香港特區政府可以參考新加坡的組屋政策，規定所有的資助房屋不能通過補地價變成私宅，房委會或房協的房屋，應該永遠只能出售給合資格的申請者。