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鼠年澳門樓市趨於平穩淡靜

2020-01-14

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

去年12月份,國家主席習近平親赴澳門,見證特區成立廿年和第五任行政長官賀一誠就職。廿載走來,澳門經濟發展騰飛,從回歸初的519億澳門元增加到2018年的4,447億澳門元;2018人均GDP達8.64萬美元,到2020年更可能挑戰10萬美元,或變成全球最富有地區。

2019年下半年香港爆發歷史性社會運動,也牽連到濠江整體經濟,以至當地樓市情況。2019年港澳樓市表現相同,同樣呈現「先高後低」現象,尤其進入第四季,基本上濠江樓市浮現買賣兩閒;全年住宅樓價算得持平、寫字樓量跌價升、但是店舖市場徐徐向下,零售活動減少,租客開始要求業主輕微減租。整體來說,2019年澳門樓市平穩中交易淡靜,未能突破悶局。

住宅去年成交量急跌

根據澳門財政局數據資料顯示,去年1至11月錄得住宅單位成交共7,296宗、一手樓佔約2,011宗,分別按年急降28%和41%。再推算12月成交量約500宗內,則2019年住宅單位成交不多於7,800宗、一手交易少於2,150宗,全年成交量急跌已成定局。

去年1至11月住宅平均實用呎價是10,155元(澳門元,下同),較去年同期微減0.15%,基本上沒有大變動。縱觀全年,月份平方呎價變動不大,介乎9,162至10,856元,而成交量當5至8月間「摸頂」後便拾級而下直至年底,整體樓市放緩情形非常明顯。

在不乏樓市辣招限制下,首置人士仍是和將是物業市場的主要購買者。首11月首置人士成交了6,053宗,佔總數83%,而一手成交量主要來自三大樓盤,即海上居、金艀W鑄及金光大道-銆海灣,佔了一手總成交量的78%。它們的實用呎價平均介乎13,500至15,600元/呎,造成一手價引高整體平均呎價的慣常現象。政府宣佈經房恢復應市,都令中下價私樓表現受壓,高檔私樓市場成為2019年市場焦點。

2019年澳門基建豐收年頭,分別有港珠澳大橋實現通車、恭J輕軌線投入服務及澳門蓮花口岸落實搬入橫琴口岸。12月20日國家主席再宣佈澳門會建立以人民幣計價的證券市場,為澳門未來發展注入新動力。

上車一族轉投橫琴區

去年六月珠海政府印發《關於常住橫琴的澳門居民參加珠海市基本醫療保險試點有關問題的通知》,正式試點常住橫琴的澳門居民參加珠海市基本醫療保險、便利澳門居民來琴學習、就業、創業及生活。橫琴中行更提供「一站通」服務項目,一小時便可辦妥手續。可見未來,部分澳門居民和外地於澳門工作人士會選擇常住橫琴,利好當地住宅租售市場。

另外,橫琴區正加速推進「澳門新街坊」項目,建設「澳人澳地」房屋,肯定會長遠地吸引澳門居民植根橫琴土地上!這群澳門上車一族會被吸收到橫琴,對本澳中下檔私樓造成壓力,私樓市場逐漸走向高端,整體上呈現濃縮局面。

再轉向討論當地寫字樓市場。2019年1月至10月,寫字樓成交金額共錄得11.82億,與2018年同期的36.47億元,相差達68%。全年成交量高峰期是5月,下半年拾步向下,至年底更回落到每月單位數字成交宗數,是買賣兩閒局面。但是去年首十個月,錄得5,217家新公司在澳門註冊成立,較去年同期的5,051家,按年上升3%。這跟當地經濟放緩局面是反向的,似乎是受惠於某些香港公司因本地社會不穩而在澳門先註冊謀後荂C

筆者看好當地寫字樓市場,尤其是中央已宣佈澳門成立以人民幣計價的證券市場。預料今年當證券市場實質構建後,會吸引不少證券公司、專業服務公司,結算公司開立分行,部署加入未來證券市場。具體受惠日子還看證券市場建立時間表。

看好中長期整體前景

展望2020年,澳門樓市繫於幾大因素,如美國大選結果、香港社會運動發展、澳門政府房屋和土地政策,包括澳門經屋、「澳人澳地」、都市更新等等。筆者預料整體樓市是平穩偏交易淡靜,待全球經濟明朗化後,才會迎來真正復甦現象。新屆特區開局不俗,對後市產生平穩作用。澳門樓市中長期仍然被看好,只不過短期外圍政經因素促使市場交易淡靜而已。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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