張宏業 特許測計師、中國房地產估價師
當大中華地區新冠肺炎疫情受控後，地球的另一角 ── 歐美地區爆發新一輪疫情，意大利的死亡人數不幸地超過整個大中華地區！不少歐美華籍居民（擁有大中華地區的居民身份）和留學生有感當地疫情嚴重，擔心最後不能受制，紛紛踏上回流路途，形成倒灌式登陸原居地，把新輪疫情帶回來。無論中國內地、港澳和台灣都出現最新回流人士確診案例，隨着還有數以萬計回流者，預料天天都會浮現不少確診病者。
截至上周五中午，香港累計新冠肺炎確診人數已衝破200宗，而且每天也不乏新增10宗以上，現時還未看見新增數字回落的勢頭。筆者不少客人和朋友更加親身飛赴歐美，進行「千里護送」行動，不惜採用迂迴旅程，目的只是盡快遠離疫區安全回港。筆者相信香港居民和留學生心中視香港是最安全的地區，起碼如果不幸在當地已染病的，能夠成功回港也一定得到最佳醫療醫治。其實這股回家感覺長遠地吸引他們回流居住和工作，置業安居及買樓收租成為她們不二之選。
港人對「磚頭」熱情不退
這邊廂香港人漏夜奔跑回港，那邊廂不少居民急忙認購新樓。
早前，會德豐開售將軍澳日出康城新期數，首輪成功估出188伙，佔可售單位逾九成，套現逾16億。上周六進行次輪認購102伙，到上周五早上暫收逾2,300票，已超購20倍以上。今次發展商兩輪認購都採用貼近同區二手樓價，而且前後也維持價格。眼看新盤開售獲得理想承接，各大發展商已積極部署推售新盤，預料也是以「取量求售」形式。例如新鴻基地產最快今周內對天水圍濕地公園路9號開出價單，並且本月底前可進行首輪銷售行動。如筆者上文所預料，一手新盤單位重新登場，直接地泛起最新銷售浪潮，問接地殺退二手熱銷風氣。二手小業主要成功突圍勝出，難免要進行再減價策略。
不過從這波一二手住宅單位暢銷結果，不難看出私樓剛需不減，縱使國際和香港股市已大跌逾三成以上，也沒有減退居民擁有「磚頭」自住和投資熱度。
A類單位可趁跌吸納
下個問題是如何選擇地區和面積？2019年整體私樓落成量13,643伙，按年減少35%：A類(小於40平方米)48%；B類(40-70平方米)31%；C類(70至100平方米)11%。但是去年底特首特別放寬首置上限至1千萬元，未來發展商會改變策略，增加中型單位而減少納米樓供應量。筆者預料B類單位會中長線成為主流，是疫市中較為穩健對象。
大家注意過去幾年發展商已興建不少「納米樓」，且今明兩年是樓花入伙高峰期，料會引起細型單位租金和單價的巨大壓力，這類A類單位整體表現會跑輸大市。不過當A類單位經過深度調整後，正是「逄低吸納」的大好時候。當它們的絕對租值不太高於「劏房」時，出租率會回復理想。
如果讀者想認購一手新盤單位，請注意新盤入伙時間和鄰近供應時刻表。在疫市中，單純投資者應選擇長期樓花的新盤單位，避免立刻面對鄰近同期龐大供應量拖低租金水平。自住者當然選擇短期樓花單位，預計中期供樓利率低企，供款低於租金的現象肯定持續，快些收現樓供會較合算。
在工商舖三大範圍中，商場和辦公樓短期不建議沾手。反而工廈是「博得過」，主因是工廈呎價較平、回報率最高、且有增值概念。專業投資者熱衷花上幾至十億購買整幢工廠大廈，進行翻新或重建，賺取長遠升值利潤。小型投資者可以選購工廈單位，進行內部翻新，收取理想回報率和等待重建收購機遇。
有足夠「彈藥」方入市
面對疫情還未知的完結期，分散投資和選取最高回報率是主要考慮因素。今天如果想把物業進行銀行按揭，面對難度不小，自住和投資者都要預備足夠首期和不少於半年供款，筆者方才建議入市。其實面對股市已經經歷大幅回落後，香港藍籌開發商股票是投資房地產的不俗選擇，大家不妨留意下。
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