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疫市物業尋寶記

2020-03-24

張宏業 特許測計師、中國房地產估價師

當大中華地區新冠肺炎疫情受控後,地球的另一角 ── 歐美地區爆發新一輪疫情,意大利的死亡人數不幸地超過整個大中華地區!不少歐美華籍居民(擁有大中華地區的居民身份)和留學生有感當地疫情嚴重,擔心最後不能受制,紛紛踏上回流路途,形成倒灌式登陸原居地,把新輪疫情帶回來。無論中國內地、港澳和台灣都出現最新回流人士確診案例,隨蚆晹頃ぁH萬計回流者,預料天天都會浮現不少確診病者。

截至上周五中午,香港累計新冠肺炎確診人數已衝破200宗,而且每天也不乏新增10宗以上,現時還未看見新增數字回落的勢頭。筆者不少客人和朋友更加親身飛赴歐美,進行「千里護送」行動,不惜採用迂迴旅程,目的只是盡快遠離疫區安全回港。筆者相信香港居民和留學生心中視香港是最安全的地區,起碼如果不幸在當地已染病的,能夠成功回港也一定得到最佳醫療醫治。其實這股回家感覺長遠地吸引他們回流居住和工作,置業安居及買樓收租成為她們不二之選。

港人對「磚頭」熱情不退

這邊廂香港人漏夜奔跑回港,那邊廂不少居民急忙認購新樓。

早前,會德豐開售將軍澳日出康城新期數,首輪成功估出188伙,佔可售單位逾九成,套現逾16億。上周六進行次輪認購102伙,到上周五早上暫收逾2,300票,已超購20倍以上。今次發展商兩輪認購都採用貼近同區二手樓價,而且前後也維持價格。眼看新盤開售獲得理想承接,各大發展商已積極部署推售新盤,預料也是以「取量求售」形式。例如新鴻基地產最快今周內對天水圍濕地公園路9號開出價單,並且本月底前可進行首輪銷售行動。如筆者上文所預料,一手新盤單位重新登場,直接地泛起最新銷售浪潮,問接地殺退二手熱銷風氣。二手小業主要成功突圍勝出,難免要進行再減價策略。

不過從這波一二手住宅單位暢銷結果,不難看出私樓剛需不減,縱使國際和香港股市已大跌逾三成以上,也沒有減退居民擁有「磚頭」自住和投資熱度。

A類單位可趁跌吸納

下個問題是如何選擇地區和面積?2019年整體私樓落成量13,643伙,按年減少35%:A類(小於40平方米)48%;B類(40-70平方米)31%;C類(70至100平方米)11%。但是去年底特首特別放寬首置上限至1千萬元,未來發展商會改變策略,增加中型單位而減少納米樓供應量。筆者預料B類單位會中長線成為主流,是疫市中較為穩健對象。

大家注意過去幾年發展商已興建不少「納米樓」,且今明兩年是樓花入伙高峰期,料會引起細型單位租金和單價的巨大壓力,這類A類單位整體表現會跑輸大市。不過當A類單位經過深度調整後,正是「逄低吸納」的大好時候。當它們的絕對租值不太高於「茤苤v時,出租率會回復理想。

如果讀者想認購一手新盤單位,請注意新盤入伙時間和鄰近供應時刻表。在疫市中,單純投資者應選擇長期樓花的新盤單位,避免立刻面對鄰近同期龐大供應量拖低租金水平。自住者當然選擇短期樓花單位,預計中期供樓利率低企,供款低於租金的現象肯定持續,快些收現樓供會較合算。

在工商舖三大範圍中,商場和辦公樓短期不建議沾手。反而工廈是「博得過」,主因是工廈呎價較平、回報率最高、且有增值概念。專業投資者熱衷花上幾至十億購買整幢工廠大廈,進行翻新或重建,賺取長遠升值利潤。小型投資者可以選購工廈單位,進行內部翻新,收取理想回報率和等待重建收購機遇。

有足夠「彈藥」方入市

面對疫情還未知的完結期,分散投資和選取最高回報率是主要考慮因素。今天如果想把物業進行銀行按揭,面對難度不小,自住和投資者都要預備足夠首期和不少於半年供款,筆者方才建議入市。其實面對股市已經經歷大幅回落後,香港藍籌開發商股票是投資房地產的不俗選擇,大家不妨留意下。

題為編者所擬。本版文章,

為作者之個人意見,不代表本報立場。

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