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華富財經研究部主管陳志尚
近日香港財經高官和一眾政府及私人機構的經濟學家大聲警告香港資產泡沫，主要針對「熱錢」流入地產市場特別是豪宅市場，再一次證明這些專家們完全不了解市場運作。「熱錢」並非他們所看的那麼愚蠢、那麼投機性，那麼短視，否則為何於04年一度高達六百億的港元銀行體系結餘流走後，香港經濟增長四年，港股繼續大漲三年，樓價繼續大漲四年？ 「熱錢」也並非「全球濫印鈔票」所至，否則為何歐美基礎貨幣去年底大漲，可是貸款增長至今仍緩慢？
香港經濟增長加速可期
高官和學者們又抓住豪宅租金未能上升但價格卻已大漲為理由，證明豪宅價格已呈「泡沫」。觀察過去，香港E類住宅價格指數往往領先E類住宅（即面積160平米以上）租金指數數個月，甚至於2000年1月領先租金9個月到頂回落！這次價格指數於去年11月觸底回升，至10月回升了30%，短期內且有回順之勢，租金指數也於本年四月開始追隨，至10月已回升了11%，之後可能隨着經濟增長加速而繼續上升！如是者，租金回報率應持續上升，支持目前價格。故關鍵並非美元匯價上升導致熱錢流出，而是經濟增長能否加速，帶動租金繼續上升，支持豪宅價格不虞大跌。而隨着美國經濟顯著趨向增長，香港經濟來年很大可能加速增長！
資產市場包括股市與樓市，均着眼未來的企業盈利增長，未來的租金增長，而非現在。資產價格領先租金上升是因為市場預期香港經濟快將恢復明顯增長。而且重大的人口與物業存量趨勢暗示香港正步入三四年的高房價時代，有如一九九一至九七年：受惠於大陸女性蜂擁香港註冊結婚和生育，還有「純種」港人單身住戶大增，香港住戶數目增長可能高速，但未來四年房屋供應卻人為偏低，現在增加賣地已太遲，無法增加未來四年的房屋供應，港人將再次體驗九十年代房價節節上升的日子！
另一方面，輿論近月來也多憂慮內地樓市過高，並非無理：09年四季度全國平均房價對家庭平均可支配收入比率目前估計約高達8.5倍，與07年高峰逾9倍比較，的確顯得不便宜，但勿忘內地可支配收入高速增長，儘管本年上半年可支配收入一定程度上有政府支持，但鑒於出口逐步恢復增長，帶動企業盈利增長加速，明年可支配收入應維持約10%高速增長甚至更高，故現房價暗示之10年房價對收入比率下降至僅約7.7倍，2010年物業估值趨向便宜！難怪近來新房開盤又掀起熱潮。
內地二線城市房價看漲
分析全國性數據，08年全國地產均價下跌，主要因為房屋落成量大升，而房價對收入比率過高（逾9倍）所至；而隨着08年末中國經濟增長急劇放緩，影響就業，房價出現短期性急跌，直至房價對收入比率跌至7倍以下，08年物業估值便宜，調整才完成。
隨後房屋落成增長再次放緩，而政府刺激經濟措施到位，收入增長加速，還有物業估值已跌至便宜水平，房屋銷量和價格遂顯著回升至今。
整個調整時間和幅度均不大，主要原因是大陸家庭收入持續高速增長，人口和結婚數持續增長，而物業落成增長速度長期跟不上銷量增長速度。這根據全國性數據的分析很簡單，很具體，毫不含糊，模擬過往全國房屋均價很吻合，不像坊間議論紛紛但缺乏實質根據。
未來數年，如果內地人口和結婚數保持良好增長，家庭收入保持現時的高速增長，而房屋落成增長率持續低於房屋銷量增長率，則中國平均房價應長期上升。
大城市已完成物業向上重估，房價對收入比率已高達驚人的15倍，僅全國最富有的人才能負擔，往後大城市房價可能僅與收入同步增長，最燦爛的重估已完成。可是二線城市房價對收入比率仍僅為7、8倍，隨着收入高速增長，城市建設到位，二線城市房價可能重演大城市的歷史，步入燦爛的向上重估期！(blog.wenweipo.com/?6511)
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