|
華富財經研究部主管陳志尚
2010年應為中國房屋市場中期調整的年頭，而這個調整應主要體現於成交減少，價格下跌可能不多，蓋家庭收入應保持良好增長。
儘管踏入本年隨着出口歐美激烈回升，內地家庭可支配收入持續高速增長，可是速度逐步下降，去年四季度同比增7.3%；儘管仍是不俗，但比07年高峰的20%相形失色，難怪市場對可接受的房價日趨敏感。
全國平均房價對可支配收入比率去年大部分時間徘徊於偏高的8.5-9倍範圍，最終於年底跌至7倍的極度偏低水平；如果本年一季度停留於7-7.5倍的偏低範圍，應確定大陸樓市已陷入中期調整；可是大城市房價調整可能不大。
更加準確的商品房銷量對GDP比率已飆升至超越11%，甚至超過07年樓市到頂的10%水平，應為不能持續的過熱狀態，蓋投機需求過大也。相對於僅僅為7.5%的落成量對GDP比率，增長差距高達3.6%，重返07年樓市到頂的水平，相信內地買房需求馬上就要放緩，不用等世博會之後。
投機性購房可能急降溫
同理，商品住宅年均銷量已飆升至超過8.5億萬平米，可是年均落成量僅上升至58.7億萬平米，比率擴大至1.48倍，重返07年樓市到頂的水平，投機性購房狂熱可能馬上要急劇降溫。
包括期房銷售的商品住宅房銷量與09年下半年多個月達到同比狂飆60%甚至一度逼近同比狂飆100%，為不可持續的危險增長。上次出現這種火爆銷量增長為06年特別是上半年，銷量增長一度高達同比110%，下半年也短暫出現同比大增逾六成，終於在06年底出現較大幅度的成交萎縮，價格也出現一定程度的整固。
落成量已萎縮至僅足夠8個月的銷量包括期房，重返07年房價高峰的水平，暗示落成不足已極度嚴重，也可以反過來說投機性需求過大。
比較商品住宅房在建量和銷量，每逢住宅銷量增長放緩而在建量倒退，如08年，導致房價回落，成交萎縮。如今可以預期的是房屋銷量增長可能大幅放緩，但在建量增長卻有加速之勢，見諸施工量增長大幅高於落成增長；如果兩個趨勢保持下去，本年稍後必導致市場改變供求預期，出現某程度的調整。
中國就業和薪金改善需時
實質平均房價增幅於09年已過度偏離房價的估值通道，也就是過度偏離了房價對收入比率通道，暗示市場較難接受房價，房價對收入比率通道與實質房價變動出現背馳，相信是因為西方金融危機過後，中國就業和薪金改善需時，見諸家庭可支配收入增長放緩；可是房價上升過急，正是去年大幅放寬銀行信貸刺激經濟的非常政策的副作用。尚幸中國官民負債偏低，出口競爭力強，可保經濟中高速度增長，銀行資產質素健康，人口高速增長，結婚數龐大，房屋落成量不足，可承受這副作用。
這情況往往見於股市：如果股價（P）上升過度，大幅領先企業盈利（E），則市盈率（P/E）過高，股價需要稍事整固，等待盈利上升足夠了，市盈率回落至可承受水平，股價才能恢復上升。大前提是如果企業盈利看漲，則儘管股價上升過度，導致市盈率過高，股價也不虞大跌，最多僅為溫和調整，否則市盈率會太低！內地樓市也是這樣：如果出口看漲，則經濟可保中高速度增長，家庭收入依然，房價可能僅稍事調整數月，而非大跌，成交卻可能較大幅度萎縮；待就業和收入有長足改善，房價必重拾升勢！
相信中央這次很可能重手鐵腕打擊炒樓，力度之大，投機者如以身試法，恐怕首當其衝。而股市一如以往，預先反映企業未來盈利，見諸香港股市的大陸地產股均早於09年中到頂回落。鑒於股市預先反映企業未來盈利的特性，本年稍後當內地樓市調整日益明顯，也可能是內地房產股調整的尾聲！本年表現優異的股份可能為除了地產之外各行業的優質中小企業和上游工業！（http://blog.wenweipo.com/?6511）
|
